Reafirmando lo dicho en un artículo anterior, los argentinos nos encontramos desorientados, tal vez nos sentimos estafados, porque con nuestros ahorros en dólares no compramos ni la mitad de lo que podíamos comprar con el gobierno anterior, si lo cambiábamos a pesos. Efectivamente, el dólar libre (el que se podía comprar), llegó a costar el 24 de octubre de 2023, $1.100.-. Si actualizamos su valor con la devaluación que tuvo el peso desde esa fecha hasta hoy, ése dólar costaría hoy algo más de $ 3.700.-, es decir tres veces más.

Pero prestemos atención, que éste resultado desfavorable lo tenemos si compramos cosas o bienes que se venden en Pesos, porque comparamos el precio en pesos del dólar actual con el que pagábamos los argentinos para hacernos de una moneda seria, por el gran susto o pánico que nos inspiraba Massa repartiendo plata, o por la creciente inflación.

La realidad de hoy es que EN PESOS COMPRAMOS POCO, si cambiamos dólares, pero no ocurre lo mismo si con los dólares COMPRAMOS BIENES QUE SE VENDEN EN DÓLARES. Es decir, el dólar no ha variado su valor de compra en el exterior, si viajamos y TAMPOCO, si lo destinamos en argentina a propiedades que se venden en dólares. Todas las Propiedades que se venden en dólares tienen todavía un precio muy bajo, el que subirá en el futuro. ¿Y quién me autoriza a hacer ésta afirmación?, dos razones: Hoy cuestan menos que lo que costaban hace seis años y, comparado su precio con el de otros países libres, es muchísimo menor y no existen razones para que así sea.

Muchas personas piensan que no estamos seguros de la continuidad de Milei y su política económica, pero, aunque se produjera un cambio total, nunca perderemos si con nuestros ahorros compramos una vivienda, para disfrutarla o para ponerla en renta. Es decir, sin ninguna especulación podemos vivir mejor o tener otro ingreso.

No debemos olvidar que el dólar, como cualquier moneda, siempre pierde valor con el tiempo, aunque es difícil entender esto para los argentinos que vivíamos con gran inflación y creíamos que el dólar nunca perdía valor.

Todo lo dicho no se contrapone con tener una razonable cantidad para afrontar algún acontecimiento no deseado, conscientes de que tendremos una pérdida en el tiempo, pero sabiendo que no nos haremos ricos guardando dólares. 

En general, todos los economistas hablan del atraso cambiario. En cambio, en mi óptica, lo único que estoy seguro es de la extraordinaria revalorización de nuestro peso. Si bien no niego que puede haber un pequeño desfasaje, entiendo que no es así.

Ocurre que durante el año, hemos tenido un cambio mas que radical en la economía, que originó un reacomodamiento en el precio de los bienes que todavía no terminó.

Para dar luz sobre mis afirmaciones, analicemos distintas situaciones de sectores productivos:

Como los argentinos siempre medimos los precios de los inmuebles en dólares, el sector de la construcción se ve fuertemente afectado porque la importante valorización del peso, hace que construir un inmueble cueste muchísimo en dólares. Con una devaluación, esto se solucionaría. 

Pero ocurre que las cosas han cambiado y creo que el problema se solucionará de otra forma: Si bien la tierra y sus adherencias han subido de valor en todo el mundo, en argentina hoy tienen un precio 30% mas bajo que el que tenían hace 5 años, cuando no teníamos desconfianza. Es lógico que en una economía equilibrada, retomen y superen el precio que tuvieron y, sin ninguna devaluación el tema estará solucionado.

Para otros sectores productivos el problema requerirá otros ajustes y un tiempo de sacrificios, pero lo que debemos tener en claro es que la argentina cambió y no podemos recurrir a viejas recetas del pasado que nunca dieron resultados como aquello que “Un poco de inflación es bueno”.

Si miramos la relación peso-dólar comparándola con lo que cuesta vivir en otros países, con el valor actual tenemos un costo parecido al de los países de economía seria y organizada, como Estados Unidos y Uruguay, lugares donde había precios imposibles de soportar con la antigua paridad del dólar. Me refiero siempre a rubro comida y alojamiento dado que, por la masiva producción, vestimenta y otros objetos importados, podían resultar accesibles aún con un dólar elevado.

La regla es siempre la misma: 

Recordemos la avidez de los turistas en nuestros restaurantes y supermercados con el dólar anterior.

En todo el mundo, generalmente las propiedades se compran con un crédito hipotecario, pero en los últimos años, esta posibilidad no existía en Argentina. En la actualidad, los bancos han retomado la oferta de créditos hipotecarios con la modalidad UVA, es decir que se ajustan por inflación, única manera de que exista un contrato equilibrado entre el que aporta el dinero y el tomador del crédito, pero he escuchado diversas opiniones,  casi siempre negativas,  opinión que no comparto en absoluto. Por ejemplo, un tomador del crédito decía que, luego de haber pagado más de un año de cuota, su deuda había aumentado: ¿Cómo no iba a aumentar la deuda en un momento donde la inflación mensual superaba la parte del importe que abonaba? No olvidemos que a nuestra moneda (Pesos), ya le quitamos trece ceros y ahora deberemos quitarle tres ceros más para tener cierta paridad con el dólar.

Ocurre que, cuando pensamos en la compra de una propiedad, estamos hablando de contraer una deuda que pagaremos durante 10, 20 o 30 años. El problema que se nos puede presentar, no está relacionado con la actualización por inflación de la cuota, sino por los cambios que puedan ocurrir en nuestra vida durante ése largo tiempo.Lo normal es que, la persona o grupo familiar que solicita el crédito, por mayor antigüedad en su trabajo o por ascensos, mejore sus ingresos en relación al momento en el que pidió el crédito y en ese supuesto, la cuota que deberá afrontar mes a mes, iría disminuyendo en relación a sus ingresos.

Pero esto no es siempre así: Puede haber disminución en el salario y hasta pérdida de trabajo, que complican la situación, por lo que los bancos solicitan algunas normas para que, en casos no deseados, se puedan afrontar situaciones no ideales que son aproximadamente las siguientes:

No otorgan la totalidad del dinero para la compra, sino solo el 75%: De ésta forma se asegura de que el Tomador, tuvo capacidad de ahorro anterior o algún familiar que lo ayuda.

Establecen que la cuota mensual que deba abonar, no sobrepase el 25 % de los ingresos; Es decir que, ante un cambio negativo en los ingresos, deberá realizar un ajuste en los gastos, pero no será imposible el cumplir con el pago.

Hasta aquí no hablamos de ajuste por inflación y ¿Qué puede ocurrir?: Si hubiera un desfasaje menor entre cuota y salario ajustado, como el porcentaje de la cuota es solo un cuarto de los ingresos la incidencia es menor y si se tratara de un gran desfasaje, los bancos aplican mecanismos de disminución de monto, alargando los tiempos de pago. No debemos olvidar que el tomador del crédito, está aumentando fuertemente su patrimonio o el familiar y eso requiere un compromiso y que la indexación de la cuota es el mecanismo normal de todos los alquileres de viviendas.

Tal vez antes de solicitar el crédito deberíamos preguntarnos qué voluntad o deseo de contar con una vivienda propia tiene la persona o la familia y si ese deseo justifica contraer una deuda a largo plazo.

El cambio de gobierno que tuvimos en diciembre,  generó grandes cambios y, lo que ya había pronosticado Milei : "estanflación" (es decir,  estancamiento más inflación), se produjo el estancamiento y hubo una retracción de la demanda de alquileres.Esto se entiende porque todo cambio importante produce parálisis y algunos inquilinos,  con una inflación pronosticada del 30% en enero estaban dudando sí podrían pagar los aumentos y demoraron la decisión de hacer nuevos contratos. 

Luego el mercado se fue normalizado, sobre todo porque la inflación mensual resultó inferior a la pronosticada y eso generó confianza. Los alquileres, luego del cambio, se pactaron nuevamente por largos plazos (tres años), porque los propietarios tienen la tranquilidad que, aunque se derogue el DNU, lo pactado se respetará y tendrán actualizado su monto con una actualización que varía entre mensual a trimestral. Ocurre que, como producto de la ley anterior, como los propietarios perdían ingresos por la falta de actualización, los alquileres iniciales se habían aumentado, porque era el único mecanismo de defensa con que contaba el propietario para defenderse de la falta de actualización (un año y luego seis meses).

Ahora algunos propietarios prefieren mantener los precios y hacer actualización trimestral y otros propietarios bajan el monto, pero con actualización mensual.

En lo relacionado a ventas, también se comenzó con cautela, continuando con la falta de compradores que ya teníamos en 2023, donde las personas solo pensaban en comprar dólares, que era un mecanismo lógico para defender sus ahorros. 

Pero con el sinceramiento que produjo Milei al devaluar el dólar oficial, pero que no tuvo mucho impacto en el blue, y con la tendencia a la baja del blue o libre, el mercado, (que no es otra cosa que lo que hace la gente), comenzó a tener algún movimiento, primero con consultas y luego generando compraventas. 

Debemos comentar que, con la baja del precio del dólar,  los departamentos en construcción de los fideicomisos,  que se venden en pesos,  subieron su valor si uno  lo calcula en dólares  

¿Esto significa que el que compró un fideicomiso hizo un mal negocio? Creo que no, todo lo contrario:  compró lo que necesitaba y en cuotas en pesos. Si ahora, medido en dólares, el valor de su inversión subió, es el valor real de una propiedad (en un mercado normal, no puede valer menos que lo que cuesta construirlo) y éste cambio solo nos está anunciando el aumento del precio que tendrán las propiedades, porque el precio de lo construido se adecuará al nuevo costo de la construcción. 

Entiendo que éste aumento de compradores es el anuncio del inicio de una etapa de suba de precios en las propiedades.