La industria de la construcción enfrenta una nueva contracción. Según el Índice Construya, la venta de insumos para el sector privado registró en noviembre una baja del 3,2% respecto de octubre, mientras que, en comparación con el mismo mes de 2023, el desplome alcanzó el 24,8%.

En el acumulado de enero a noviembre de 2024, la caída se profundizó, con un 28,5% menos de ventas que en igual período del año anterior, reflejando un panorama sombrío para el sector.

El índice, elaborado por el Grupo Construya, monitorea las ventas de productos clave como ladrillos cerámicos, cemento portland, aceros largos, carpintería de aluminio, adhesivos, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, griferías y otros insumos esenciales para la construcción.

“En los últimos meses las ventas dejaron de recuperarse, el mercado está buscando su nuevo nivel. Con el resurgimiento del crédito hipotecario, esperamos que se vaya produciendo una recuperación gradual del nivel de actividad a partir del próximo año”, señalaron desde Construya en su comunicado.

No obstante, la falta de dinamismo en la obra pública y los retrasos en los proyectos mixtos público-privados prometidos durante la campaña del presidente Javier Milei han golpeado al sector. Las expectativas de una reactivación aún parecen lejanas.

El estancamiento de la construcción responde a varios factores:

El sector espera que 2025 traiga una reactivación gradual, impulsada por un eventual resurgimiento del crédito hipotecario y la concreción de proyectos que integren inversión pública y privada. Sin embargo, la incertidumbre económica y política aún plantea desafíos significativos para la industria.

La cantidad de escrituras de inmuebles subió en octubre un 31,3% interanual, de acuerdo con un relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el décimo mes de 2024 una suba de 31,3% respecto del nivel de un año antes, al sumar 5987 registros.

En tanto, el monto total de las transacciones realizadas se incrementó un 232,1%, situado en 635.115 millones de pesos.

En comparación con septiembre de 2024, los actos aumentaron un 16,1%.

El monto medio de los actos fue de $106.082.380 (104.776 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), con lo cual creció 152,9% interanual en pesos, y en moneda estadounidense escaló 19,4%.

Por otra parte, en octubre, hubo 944 escrituras formalizadas con hipoteca, un 300% más que en el mismo mes del año pasado y un incremento de 113% en el acumulado del año (2914 escrituras de hipoteca en total).

El presidente del Colegio de Escribanos porteño, Jorge De Bártolo, dijo que "volvemos a tener récord: el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6 mil escrituras".

Consideró que esto "refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas".

"Con este nivel vamos a superar las 50 mil compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible. Trabajamos para que se sistematice la rueda hipotecaria", concluyó.

Este viernes se realizó el cuarto sorteo correspondiente a Nido, los créditos hipotecarios impulsados por el Gobierno de la Provincia y el Banco Municipal (BM), que tienen la tasa de interés más baja del país. En esta nueva instancia participación de 34.017 vecinos de los 19 departamentos santafesinos que accederán a uno de los 230 nuevos créditos y que se suman a los 610 ya otorgados que se encuentran en distintas etapas de proceso.El secretario de Hábitat y Vivienda, Lucas Crivelli, explicó que “con este sorteo vamos a concluir el mes de noviembre con 840 personas preseleccionadas” en todo el proceso y señaló que “hay una expectativa muy alta, son más de 34.000 inscriptos aptos y venimos en un buen ritmo trabajando con el Banco Municipal”. En este sentido, el funcionario anticipó que “los resultados de este nuevo sorteo, que puede seguirse en directo a través del canal de Youtube de la Provincia, estarán seguramente para la tarde de este viernes y serán comunicados a través de la web oficial de Nido www.santafe.gob.ar/ms/nidocreditoshipotecarios”.

Perspectivas auspiciosas

Crivelli adelantó que para 2025 “se espera la incorporación de nuevos bancos. Ya estamos trabajando con ellos en función de aumentar la escala. Hay muchos santafesinos a la espera de acceder a su vivienda propia y desde el Estado ya hemos cubierto la primera instancia de tener un sistema de crédito y queremos seguir creciendo”. Además, indicó que “ya se efectivizaron más de 30 créditos personales que tienen que ver con los procesos de terminación y próximamente vamos a estar avanzando con los primeros créditos hipotecarios”. 

Por último, el secretario de Hábitat y Vivienda recordó que “el programa cuenta con $ 60.000 millones, fondo que se destina a créditos. Lo planificamos para un año y seguramente a partir del mes próximo vamos a poder empezar a aumentar un poco la escala de cantidad de personas preseleccionadas, por lo que vemos un diciembre muy auspicioso porque vamos a llegar a más de gente”.

Sorteo, comunicación e inscripción

El sorteo se realiza por departamento provincial, para lo cual se tienen en cuenta los criterios de densidad poblacional para distribuir los créditos de manera equitativa. Luego, los beneficiarios seleccionados deberán iniciar un proceso de evaluación individual para completar la tramitación de su crédito.

Las inscripciones para los Nido continúan abiertas en www.santafe.gob.ar/ms/nidocreditoshipotecarios. Quienes se hayan anotado y no resulten beneficiados en el sorteo, no precisan inscribirse nuevamente para las siguientes instancias de sorteo. 

Pueden acceder a los Nido quienes residan en la provincia de Santa Fe desde antes del 30 de junio de 2024; grupos familiares o personas solas que posean ingresos demostrables por el equivalente a dos salarios Mínimo, Vital y Móvil para los Créditos de Vivienda y un salario Mínimo, Vital y Móvil para la terminación. También podrán acceder aquellas personas en relación de dependencia o trabajadores autónomos y personas que no posean otras propiedades.

La evaluación de la situación crediticia personal de cada inscripto se realiza de acuerdo a los requisitos establecidos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). En función de estos criterios, se determina si el interesado califica o no para el sorteo. En este sentido, vale destacar que quienes no superan el filtro pueden revisar y resolver su situación, para luego inscribirse nuevamente a Nido.

Política pública de calidad

El sistema de créditos Nido cuenta con cuatro líneas de préstamos por un total de $ 60.000 millones, que son destinados a la construcción y adquisición de viviendas; la terminación de viviendas; créditos individuales de gestión colectiva; y para la adquisición o construcción de viviendas por cesión de derechos.

Tienen un plazo de repago para la adquisición y construcción de viviendas de 20 años, y de 5 años para terminación; en tanto que el monto máximo al cuál puede aplicar cada persona es de $ 100 millones, para adquisición y construcción de vivienda y de $ 25 millones, para finalización. La cuota será en valor UVA más 4,2 % para la demanda general, y UVA más 3 % para aquellos beneficiarios que perciban sus haberes en el Banco Municipal, siendo actualmente la cuota más baja del sistema financiero de la Argentina.

En todo el mundo, generalmente las propiedades se compran con un crédito hipotecario, pero en los últimos años, esta posibilidad no existía en Argentina. En la actualidad, los bancos han retomado la oferta de créditos hipotecarios con la modalidad UVA, es decir que se ajustan por inflación, única manera de que exista un contrato equilibrado entre el que aporta el dinero y el tomador del crédito, pero he escuchado diversas opiniones,  casi siempre negativas,  opinión que no comparto en absoluto. Por ejemplo, un tomador del crédito decía que, luego de haber pagado más de un año de cuota, su deuda había aumentado: ¿Cómo no iba a aumentar la deuda en un momento donde la inflación mensual superaba la parte del importe que abonaba? No olvidemos que a nuestra moneda (Pesos), ya le quitamos trece ceros y ahora deberemos quitarle tres ceros más para tener cierta paridad con el dólar.

Ocurre que, cuando pensamos en la compra de una propiedad, estamos hablando de contraer una deuda que pagaremos durante 10, 20 o 30 años. El problema que se nos puede presentar, no está relacionado con la actualización por inflación de la cuota, sino por los cambios que puedan ocurrir en nuestra vida durante ése largo tiempo.Lo normal es que, la persona o grupo familiar que solicita el crédito, por mayor antigüedad en su trabajo o por ascensos, mejore sus ingresos en relación al momento en el que pidió el crédito y en ese supuesto, la cuota que deberá afrontar mes a mes, iría disminuyendo en relación a sus ingresos.

Pero esto no es siempre así: Puede haber disminución en el salario y hasta pérdida de trabajo, que complican la situación, por lo que los bancos solicitan algunas normas para que, en casos no deseados, se puedan afrontar situaciones no ideales que son aproximadamente las siguientes:

No otorgan la totalidad del dinero para la compra, sino solo el 75%: De ésta forma se asegura de que el Tomador, tuvo capacidad de ahorro anterior o algún familiar que lo ayuda.

Establecen que la cuota mensual que deba abonar, no sobrepase el 25 % de los ingresos; Es decir que, ante un cambio negativo en los ingresos, deberá realizar un ajuste en los gastos, pero no será imposible el cumplir con el pago.

Hasta aquí no hablamos de ajuste por inflación y ¿Qué puede ocurrir?: Si hubiera un desfasaje menor entre cuota y salario ajustado, como el porcentaje de la cuota es solo un cuarto de los ingresos la incidencia es menor y si se tratara de un gran desfasaje, los bancos aplican mecanismos de disminución de monto, alargando los tiempos de pago. No debemos olvidar que el tomador del crédito, está aumentando fuertemente su patrimonio o el familiar y eso requiere un compromiso y que la indexación de la cuota es el mecanismo normal de todos los alquileres de viviendas.

Tal vez antes de solicitar el crédito deberíamos preguntarnos qué voluntad o deseo de contar con una vivienda propia tiene la persona o la familia y si ese deseo justifica contraer una deuda a largo plazo.

Tras el lanzamiento de los Créditos Hipotecarios Nido, desde el jueves pasado un total de 13.013 santafesinos se inscribieron para acceder a las líneas de préstamo que ofrecen el Gobierno provincial y el Banco Municipal, para construir, adquirir o finalizar sus viviendas con la tasa más baja del país.

Hay $ 60.000 millones asignados a las cuatro líneas de préstamos disponibles, para construir, adquirir o finalizar viviendas, con la tasa de interés más baja del país. Los interesados se pueden inscribir hasta el 31 de julio en https://www.santafe.gob.ar/nidocreditoshipotecarios/.

Los requisitos para acceder son residir en la provincia de Santa Fe antes del 30 de junio de 2024; grupos familiares o personas solas que posean ingresos demostrables por el equivalente a dos salarios Mínimo, Vital y Móvil para los Créditos de Vivienda y un salario Mínimo, Vital y Móvil para la terminación. También podrán acceder a los créditos aquellas personas en relación de dependencia o trabajadores autónomos y personas que no posean otras propiedades.

El Banco Municipal cruzará los datos crediticios con el Banco Central de la República de Argentina con el objetivo de acreditar si es una persona apta y susceptible de tomar un crédito y con posterioridad a eso se armará un listado de aptos. No es necesario que quienes no hayan salido sorteados, ni como titulares ni suplentes, se vuelvan a inscribir. Al mes siguiente se repetirá el procedimiento, pudiendo incorporarse más familias santafesinas.

Por último, y con el objetivo de garantizar equidad en el acceso a los créditos NIDO, el gobierno provincial estableció un cupo para cada departamento santafesino.

Sin embargo, ese anhelo, en los últimos años se volvió cada vez más inalcanzable. De hecho, el porcentaje de inquilinos aumentó un 35% entre 2010 y 2022, lo que llevó a que actualmente una de cada tres familias no tenga casa propia. 

La falta de acceso a la vivienda es un fenómeno multicausal, pero sin lugar a dudas, una de esas causas es la inexistencia de crédito hipotecario, la cual a su vez, se debe a tres factores fundamentales: en primer lugar la caída estrepitosa de los ingresos de la clase media, la cual hace imposible el pago de una cuota acorde al valor de construir una vivienda; en segundo lugar los constantes ciclos económicos de nuestro país hacen prácticamente imposible saber si uno va a poder sostener el pago de una cuota durante 20 años; y por último, la falta de seguridad jurídica, que muchas veces impide a los bancos ejecutar las propiedades cuando los deudores dejan de pagar, desincentivando su otorgamiento por parte de las entidades crediticias.

El escenario actual parece iniciar un cambio de rumbo, ya que se encuentra disponible una nueva linea de créditos hipotecarios, los llamados UVA.

El “problema” con este tipo de créditos es que se basan en un ajuste medido en unidades de valor adquisitivo (UVA) que actualizan por inflación, entonces si sus ingresos quedan muy desfasados de la inflación, es probable que tenga problemas para pagar la cuota. Por otro lado, en un contexto con baja inflación, la opción puede resultar muy atractiva.

A continuación, presentamos una tabla resumen con los principales factores a tener en cuenta, y tomar la decisión más eficiente en virtud de nuestras necesidades y capacidades financieras: 

HIPOTECARIO

SUPERVIELLE

ICBC

SANTANDER

NACIÓN

U$S 240.000

Sin Límite

Sin Límite

Sin Límite

U$S 90.000

25%

25%

25%

25%

25%

8,6%

8,0%

7,5%

---

8,0%

8,5%

5,0%

5,0%

5,5%

4,5%

80%

80%

75%

75%

75%

$1.600.000

$850.000

No especifica

No especifica

No especifica

Una variable que no está incluida en el cuadro precedente, es el tiempo, el cual puede ser a 15, 20 o 30 años. 

¿Cuál es el plazo ideal para pagar un crédito hipotecario? 

Existe la creencia de que lo ideal es extenderlo lo máximo posible, y podría ser verdad en el caso de que la tasa de interés sea fija, pero como en este caso, la tasa está atada a la inflación (debemos aclarar que a la tasa que figura en la tabla habría que sumarle el componente de la inflación UVA), extender el crédito a muy largo plazo, le generaría mayor incertidumbre a nuestra sostenibilidad de pago. Además, la tasa sube cuando más extendemos el periodo de devolución, razón por la cual, no sería beneficioso un plazo demasiado largo. El ideal sería 15 años.

A modo de ejemplo, podemos expresar lo siguiente: si queremos comprar una vivienda de 2 dormitorios cuyo precio es de U$S 80.000, necesitaríamos tener U$S 20.000 disponibles (ahorrados) y financiar los U$S 60.000 restantes, si elegimos un horizonte temporal de 15 años y suponiendo que podemos acceder a una tasa del 5,5 %, deberíamos demostrar un ingreso aproximado de $ 2.000.000 y la cuota mensual sería de $ 500.000. 

Si bien el pago no parece significativo, es necesario aclarar nuevamente que la cuota se modifica constantemente, por lo que debemos prever los aumentos que irían en función de la inflación. 

Un punto a favor de los créditos, es que actualmente los salarios están en un piso histórico, razón por la cual, si en los próximos años la economía comienza a crecer, es de esperar que los ingresos crezcan más rápido que la inflación lo que haría disminuir el impacto de la cuota crediticia en términos relativos. 

Argentina es un país inestable casi por naturaleza, eso ocasiona que sea muy difícil proyectar a futuro. Sin embargo hay varios factores que hacen recomendable la toma de crédito, en primer lugar las propiedades todavía están a precios bajos en términos históricos, por lo que si uno se posiciona en inmuebles, es esperable una ganancia de capital; segundo las tasas son bastante bajas; tercero los requisitos de ingresos no son altos (teniendo en cuenta que pueden juntarse los de la pareja); y finalmente, la mirada a futuro de la economía argentina gira hacía un crecimiento – moderado – a partir de 2025 que muy posiblemente impacte en los ingresos de toda la clase media, generando mayor capacidad de pago. 

El presidente del Banco Nación, aseguró este martes que la entidad contabiliza 13 mil solicitudes de créditos hipotecarios en el país. En el centro de convenciones de Jerárquicos, en el marco de una capacitación a empleados de la entidad financiera, Daniel Tillard pronosticó que la oferta de créditos “se duplicará” cada año en el país, gracias a la baja de la inflación.

“Es la sexta visita a una zonal del Banco Nación junto a la primera línea de la gerencia”, dijo Tillard, acompañado por Juan José Sagardía (JS). En conferencia de prensa, el funcionario bancario estimó que “vamos a terminar mayo desembolsando en todo el país más de $1500 millones de dólares equivalentes en pesos, a favor de las Pymes y de las familias argentinas”, lo que implica “un crecimiento de casi 500% respecto al mismo mes del año anterior”.

La capacitación se llevó a cabo en el centro de convenciones de Jerárquicos. Crédito: Matías Pintos

Recordó que “el crédito” en el país “es el más chico de toda América. Brasil y Chile tienen créditos que equivalen a un PBI; en la Argentina es el 9%. Lo que hay que esperar es que cada año se dupliquen los préstamos en la Argentina”.

Recordó ante una consulta que “en la ley Bases no hay definiciones relativas al Banco Nación; nuestro gobierno tomó la decisión de retirar el artículo que preveía la apertura de capital”. Sin embargo advirtió que “está vigente el DNU que implica transformar al banco en una SA”.

Tillard ratificó que la oferta de créditos hipotecarios alcanzará las 40 mil hipotecas por unos 4 mil millones de dólares. A ello añadió las asistencias a productores agropecuarios con préstamos en pesos y dólares “que permiten ir a una operación ‘bullet’ (el capital se paga de una sola vez en la fecha de vencimiento) sobre la campaña siguiente.

Banco Macro anuncia el lanzamiento de su línea de préstamos hipotecarios pensada para brindar acceso a la vivienda a sus clientes de todo el país. La iniciativa responde a las necesidades de ofrecer soluciones crediticias competitivas y atractivas.

La línea de crédito de la entidad presidida por Jorge Brito, está destinada a quienes buscan comprar su primera o segunda vivienda, sin monto máximo del préstamo.

Los plazos pueden alcanzar hasta 20 años, siendo en pesos ajustables por UVA más una tasa fija nominal anual del 5,50% para todos aquellos clientes que acrediten su sueldo en Banco Macro y del 7% para los que no perciban sus haberes en la entidad.

Los Préstamos para la compra de tu Casa Propia de Banco Macro permiten financiar hasta el 75% del valor escriturable del inmueble, y para quienes tienen menos de 30 años de edad y acrediten su sueldo en el banco se les otorga hasta el 90% del valor escriturable del inmueble a comprar, si sus padres son fiadores del crédito hipotecario.

“Fiel a nuestro propósito de que Argentina piense en grande, creemos que esta nueva línea de créditos es una gran oportunidad para nuestros clientes y sus hijos. Reconocemos la importancia de ofrecer herramientas que aporten al desarrollo de las familias argentinas”, aseguró Gustavo Manriquez, CEO de Banco Macro.

“Somos el banco que está cerca de sus clientes y piensa en cada uno de ellos creando soluciones y propuestas de valor para que puedan cumplir sus sueños. Consideramos que no se puede pensar en un país que se desarrolle sin oferta de crédito hipotecario, es fundamental para el desarrollo de la Argentina. Por eso en Banco Macro trabajamos todos los días para que nuestros clientes puedan pensar en su futuro”, concluyó Manriquez.

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