El cambio de gobierno que tuvimos en diciembre,  generó grandes cambios y, lo que ya había pronosticado Milei : "estanflación" (es decir,  estancamiento más inflación), se produjo el estancamiento y hubo una retracción de la demanda de alquileres.Esto se entiende porque todo cambio importante produce parálisis y algunos inquilinos,  con una inflación pronosticada del 30% en enero estaban dudando sí podrían pagar los aumentos y demoraron la decisión de hacer nuevos contratos. 

Luego el mercado se fue normalizado, sobre todo porque la inflación mensual resultó inferior a la pronosticada y eso generó confianza. Los alquileres, luego del cambio, se pactaron nuevamente por largos plazos (tres años), porque los propietarios tienen la tranquilidad que, aunque se derogue el DNU, lo pactado se respetará y tendrán actualizado su monto con una actualización que varía entre mensual a trimestral. Ocurre que, como producto de la ley anterior, como los propietarios perdían ingresos por la falta de actualización, los alquileres iniciales se habían aumentado, porque era el único mecanismo de defensa con que contaba el propietario para defenderse de la falta de actualización (un año y luego seis meses).

Ahora algunos propietarios prefieren mantener los precios y hacer actualización trimestral y otros propietarios bajan el monto, pero con actualización mensual.

En lo relacionado a ventas, también se comenzó con cautela, continuando con la falta de compradores que ya teníamos en 2023, donde las personas solo pensaban en comprar dólares, que era un mecanismo lógico para defender sus ahorros. 

Pero con el sinceramiento que produjo Milei al devaluar el dólar oficial, pero que no tuvo mucho impacto en el blue, y con la tendencia a la baja del blue o libre, el mercado, (que no es otra cosa que lo que hace la gente), comenzó a tener algún movimiento, primero con consultas y luego generando compraventas. 

Debemos comentar que, con la baja del precio del dólar,  los departamentos en construcción de los fideicomisos,  que se venden en pesos,  subieron su valor si uno  lo calcula en dólares  

¿Esto significa que el que compró un fideicomiso hizo un mal negocio? Creo que no, todo lo contrario:  compró lo que necesitaba y en cuotas en pesos. Si ahora, medido en dólares, el valor de su inversión subió, es el valor real de una propiedad (en un mercado normal, no puede valer menos que lo que cuesta construirlo) y éste cambio solo nos está anunciando el aumento del precio que tendrán las propiedades, porque el precio de lo construido se adecuará al nuevo costo de la construcción. 

Entiendo que éste aumento de compradores es el anuncio del inicio de una etapa de suba de precios en las propiedades. 

Vigente el DNU 70/2023 que -entre otros muchos efectos- derogó la ley de alquileres, el mercado santafesino, como sucede en otros grandes centros urbanos del país, vuelve a dinamizar la oferta no solo de unidades para viviendas, sino también de locales comerciales e incluso galpones con distintos usos.

"La actitud de la gente cambia en virtud de los cambios que percibe en el gobierno. Se están observando modificaciones; propietarios que habían retirado sus inmuebles de las ofertas para alquiler, se vuelcan al mercado nuevamente", confirmó Fernando Amut.

El directivo de Benuzzi recordó que "cuando pasó lo de la pandemia, la empresa tuvo un papel relevante; hablamos uno por uno con los inquilinos y los propietarios, entendiendo que había situaciones complejas para las partes" a la hora de encauzar intereses y necesidades. "Se evitaron rescisiones inconducentes".

Para Fernando Amut, la desregulación del mercado promovió el retorno de los inmuebles al mercado de alquileres. Créditos: Manuel Fabatia

"Creo que se ha hecho un buen trabajo con el equipo de la empresa, gestionando para cumplir en tiempo y forma tanto con el inquilino como con el propietario" poniendo el foco en la búsqueda de "consensos" cuando las situaciones extraordinarias lo requieren.

"Es lo que nos permitió crecer -como en todas las áreas de la empresa- en la administración de propiedades".

En el nuevo marco legal, CPN Fernando Amut señaló que "estamos planificando para el 2024 que vamos a tener un aumento de un 30% en la cartera de la administración de propiedades, y de un 40% a un 50% para el 2025".

Benuzzi se expande hacia el norte de la ciudad y ya está en la emblemática avenida Aristóbulo del Valle.

"Hablamos de propiedades que van a entrar en alquiler en virtud de lo que sucede tras la derogación de la ley. El propietario entiende que no va a tener mucho tiempo de espera en la actualización de los alquileres; se está trabajando con actualizaciones trimestrales. "El inquilino -reseñó- recupera alternativas y cierta previsibilidad a partir de un índice que no es un invento, sino que se basa en indicadores objetivos. Son reglas claras", insistió el directivo.

"Desde la publicación del DNU, hemos recibido infinidad de consultas. Se ha reactivado muchísimo el mercado de la administración de propiedades; están entrando en oferta entre cuatro y cinco propiedades por día de gente que estaba esperando que el panorama se aclare.

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"Por razones de estacionalidad, son los estudiantes, sus familias, los que están buscando para alquilar. Diciembre, enero y febrero es la época fuerte en la demanda de departamentos residenciales de uno o dos dormitorios", explicó Amut ante la consulta.

"Por razones de estacionalidad, son los estudiantes, sus familias, los que están buscando para alquilar. Diciembre, enero y febrero es la época fuerte en la demanda de departamentos residenciales de uno o dos dormitorios".

"Hay una creciente oferta de propiedades y también una gran demanda no sólo de departamentos, sino de locales y galpones en el norte de la ciudad. Esto es como cuando tenés una fábrica y necesitás producir más, tenés que ampliarte, por lo cual en estos días estamos por abrir una nueva sucursal en Aristóbulo del Valle 6197 para ampliar la presencia de Benuzzi en la ciudad, tanto para administraciones de propiedad como para compra venta de inmuebles".

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"El cambio de la ley al DNU no produjo grandes novedades a la hora de alquilar. Los requisitos son los de siempre, más allá de que Benuzzi analiza parámetros que no siempre son rígidos y que se procura avanzar en gestiones que en ocasiones se vuelven complejas. Es parte de las funciones del administrador".

"En la medida en que se reactiva el mercado de alquileres, también se dinamiza el interés de inversores en nuestros desarrollos. La Argentina es un país en el que los bonos y las acciones exponen a los inversores a altos riesgos y no han funcionado, como todos ya sabemos; en cambio el ladrillo ofrece más seguridad. Es cierto que el alquiler hoy puede no representar la rentabilidad esperada en lo inmediato, pero la seguridad y el manejo de los tiempos lo compensan".

"Hay inversiones que se vuelcan al desarrollo inmobiliario. Nosotros siempre aconsejamos a la gente que le preste atención en primer lugar a la ubicación y en especial a la calidad de las terminaciones. Cuando una persona o empresa va a comprar o alquilar un inmueble, se fija mucho en las distancias que debe recorrer desde su residencia a sus ocupaciones -trabajo y estudio- en especial en tiempos en los que el transporte y el combustible se encarecen. Por eso, muchas personas en la actualidad eligen edificios, donde además no solo tienen más seguridad, sino también menores costos de mantenimiento, entre otros"

En una movida sorprendente, el reconocido economista y líder político Javier Gerardo Milei ha propuesto un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que impacta directamente en el ámbito de los contratos de alquiler, en particular, sobre la Ley de Alquileres. El DNU, que lleva el título "Justicia", introduce cambios significativos en el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley N° 26.994).

La primera medida destacada del DNU es la derogación de la Ley N° 27.551, marcando un quiebre con la legislación existente en materia de alquileres. A continuación, se detallan algunas de las modificaciones más relevantes introducidas por el DNU:

Estos cambios, impulsados por Milei a través del DNU, generan un impacto significativo en el marco legal de los contratos de alquiler, abriendo el debate sobre la libertad contractual y la intervención del Estado en las relaciones privadas. La reacción de la sociedad y los actores involucrados en el mercado inmobiliario será crucial para determinar el futuro de estas medidas.

En un giro sorpresivo, el presidente de la Cámara de Diputados, Martín Menem, anunció hoy que el Gobierno nacional derogará la actual Ley de Alquileres. La noticia fue revelada durante una entrevista en el programa "Cada mañana" conducido por Marcelo Longobardi en Radio Rivadavia.

“Por lo que hemos visto y hablado va en ese sentido”, expresó Menem, dejando entrever que la derogación estaría contemplada en un decreto de desregulación económica que será publicado en las próximas horas. Esta decisión plantea interrogantes sobre la forma en que se pactarán las locaciones una vez que entre en vigencia el decreto.

Aunque Menem no proporcionó detalles específicos, sugirió que la medida ya está decidida, generando incertidumbre sobre si se restituirá la ley anterior o si se enviará un nuevo texto al Congreso que contemple los cambios propuestos por sectores como el liderado por Javier Milei, defensor de la libertad contractual entre partes y la posibilidad de acordar la moneda en la que se realizarán los contratos.

La Ley de Alquileres, aprobada en julio de 2020, ha sido objeto de controversias desde su implementación. Las últimas modificaciones realizadas en octubre de este año, que redujeron el plazo de actualización a seis meses pero no modificaron la duración de los contratos, no lograron revertir la fuerte reducción de la oferta que se observó desde su sanción.

La normativa inicial generó una disminución significativa de la oferta, lo que se tradujo en un aumento desmedido de los precios y una contracción en la disponibilidad de unidades en alquiler. Los propietarios se mostraron renuentes ante el nuevo plazo de tres años de contrato y las actualizaciones anuales, lo que llevó a una situación de incertidumbre en el mercado inmobiliario.

La derogación de la Ley de Alquileres plantea desafíos y expectativas en cuanto a cómo se regularán las locaciones en el futuro. Los defensores de la libertad contractual esperan que esta medida impulse la flexibilidad en los acuerdos entre propietarios e inquilinos, mientras que otros aguardan posibles propuestas legislativas que aborden las deficiencias de la normativa anterior. La publicación del decreto y la reacción de diversos sectores serán clave para comprender el impacto y las repercusiones de esta decisión en el ámbito inmobiliario argentino.

¿Qué significa derogar una ley?

Derogar una ley implica dejarla sin efecto, anularla o invalidarla. En el contexto de la Ley de Alquileres en Argentina, la derogación significaría que las normas de esta ley ya no serían aplicables.

¿Puede ser la derogación total o parcial?

Sí, la derogación puede ser total, lo que implicaría que todas las normas de la ley quedarían sin efecto. También puede ser parcial, lo que significa que solo algunas normas serían anuladas, mientras que otras seguirían vigentes.

¿Cómo afectaría la derogación a los inquilinos y propietarios?

En caso de una derogación total, tanto inquilinos como propietarios estarían sujetos a las reglas anteriores a la Ley de Alquileres, lo que podría dar lugar a aumentos de precios. Si la derogación es parcial, se produciría una adaptación a nuevas reglas, generando incertidumbre sobre el escenario futuro.

¿Cuál sería el impacto en el mercado de alquileres?

Una derogación total podría resultar en aumentos de precios, ya que los propietarios tendrían más libertad para fijar tarifas. Por otro lado, una derogación parcial llevaría a una adaptación a nuevas reglas, generando incertidumbre y confusión en el mercado de alquileres.

¿Quiénes toman la decisión de derogar la Ley de Alquileres?

La decisión de derogar o no la ley es de índole política y recae en los legisladores argentinos. Estos deben evaluar los impactos de dicha medida y considerar el bienestar tanto de inquilinos como de propietarios antes de tomar una decisión que redefinirá el panorama del mercado de alquileres en el país.

La reciente reforma de la Ley de Alquileres en Argentina ha traído cambios significativos al mercado inmobiliario. Una de las modificaciones más destacadas prohíbe la publicación de avisos en dólares para contratos tradicionales. Esta medida, aunque busca proteger a los inquilinos, plantea desafíos para las plataformas inmobiliarias y podría afectar la oferta de propiedades en alquiler.

El rápido proceso de promulgación de la reforma, que entró en vigencia de inmediato para los nuevos contratos, plantea una disyuntiva para los propietarios que anteriormente ofrecían sus propiedades en dólares. Mientras los alquileres temporarios aún podrán expresarse en moneda extranjera, los contratos tradicionales deberán utilizar la moneda local, el peso argentino.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, advierte que esta medida podría llevar a algunos propietarios a retirar sus propiedades del mercado, reduciendo la oferta de viviendas y dificultando el acceso a la vivienda para quienes no poseen una propiedad propia.

Las plataformas inmobiliarias también se ven obligadas a adaptarse a estos cambios. Desde Mercado Libre Inmuebles, se comprometen a ajustar su plataforma para cumplir con la nueva regulación, aunque señalan que, como intermediarios, no pueden influir en el destino de las propiedades ni pronosticar el impacto final en los alquileres en dólares.

A pesar de la preocupación sobre la posible disminución de la oferta, aún es demasiado pronto para evaluar las consecuencias completas de esta reforma. El mercado parece estar en un estado de espera, posiblemente hasta después de las elecciones próximas.

La reforma, que afecta especialmente a los alquileres en dólares en áreas como Puerto Madero, Palermo y Belgrano en Buenos Aires, así como en algunas zonas de otras ciudades argentinas, plantea interrogantes sobre la autorregulación del mercado y el equilibrio entre las expectativas de los inquilinos y los propietarios.

Los expertos opinan que, si bien es importante proteger a los inquilinos, la reforma de 2020 centrada únicamente en sus derechos ha generado incertidumbre y una disminución de la oferta de propiedades en alquiler. La disparidad entre la oferta en pesos y en dólares muestra la complejidad de este mercado en constante evolución.

A partir de este miércoles 18, los contratos de alquileres se firmarán bajo una nueva ley. Tras la aprobación de la reforma, los cambios que tiene el Código Civil en la Ley de Alquileres se implementarán desde las 0 horas.

La ley modifica el índice de actualización, cómo se van a actualizar los contratos y cada cuánto se pueden actualizar. Sin embargo, mantiene el plazo de 3 años de alquiler como mínimo para un nuevo contrato.

“Hasta el día de ayer (martes), la actualización era anual. En todos los contratos que se firmen a partir de hoy (miércoles), las actualizaciones pueden ser cada 6 meses”, explicó Martín Benítez, funcionario de la Oficina de Inquilinos de Santa Fe.

En los nuevos contratos, propietarios e inquilinos pueden ponerse de acuerdo para actualizar el monto del alquiler cada 7 u 8 meses pero el tiempo mínimo es a los 6 meses, dejando atrás la vieja ley que sólo permitía una actualización anual. Los contratos firmados hasta este martes, mantienen ese tiempo para los reajustes.

Al mismo tiempo, cambió la forma de actualizar los montos. “Las actualizaciones serán con el índice especial de casa propia: un combinado del índice de actualización de los salarios y la inflación”, explicó Benítez y añadió: “De esos dos índices se hace un comparativo y se toma el índice menor”.

El funcionario contó también que hay una “disminución de contratos de alquiler” debido al contexto socioeconómico del país y las elecciones venideras.

“Hay una disminución de contratos de alquiler y creemos que va a seguir así por el contexto”, relató. “Por lo menos hasta fin de año no vamos a saber quién va a ser el presidente y qué políticas puede tener. Esta disminución puede estar latente hasta enero o febrero a la espera de las políticas que baje el nuevo presidente respecto a lo que es vivienda”, cerró.

Punto por punto, los cambios en la Ley de AlquileresLos cambios de la norma tras la reforma son los siguientes:

Alquileres en pesos: la norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

Actualización semestral de alquileres: en cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos tendrán así dos incrementos del precio al año en lugar de uno.

Nueva fórmula de cálculo de la actualización de alquileres: la fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.

Los contratos de alquiler suscriptos a partir de hoy deberán tener un plazo mínimo de tres años.

Se establecieron beneficios fiscales: la ley dispone que estarán exentos del pago del monotributo los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles, y se exime del pago del Impuesto de Bienes personales a los inmuebles destinados a alquileres y del Impuesto a los Débitos y Créditos ("al cheque") para las operaciones vinculadas de los contratos. La ley, que invita a las jurisdicciones provinciales a aprobar otros beneficios tributarios, permite al propietario y al inquilino descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.

En una sesión especial, la Cámara de Diputados aprobó con 128 votos positivos y 114 negativos el dictamen de mayoría, impulsado por el Frente de Todos, y que recoge la media sanción del Senado, sobre modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación, respecto a la Ley de Alquileres, por el cual se mantienen los tres años de duración del contrato y habilita la actualización semestral en base al coeficiente Casa Propia (Ministerio de Hábitat).

Por otra parte, obtuvo media sanción y fue girado al Senado de la Nación, el programa “Compre sin IVA”, impulsado por el ministro de Economía, Sergio Massa. La norma busca convertir en ley el decreto que establece la devolución automática del 21% en los productos de la canasta básica. En su votación en general, obtuvo 134 votos afirmativos, 0 negativos y 107 abstenciones.

Como miembro informante, Carlos Heller, del Frente de Todos, habló de la utilización del programa “Compre sin IVA” y consignó que “ya se superaron los 36 mil millones de pesos de reintegros y han resultado beneficiadas 18 millones de personas”. “Con este proyecto de ley intentamos darle continuidad a esta política que se ha iniciado a partir de un decreto del Poder Ejecutivo, con un exitosísimo resultado alcanzado hasta aquí”, expresó Heller.

Asimismo, Heller dijo que la medida apunta a la progresividad del sistema tributario, para que “paguen más los que ganan más”. “Genera un inmediato impacto positivo en la formalización de actividades, porque el comprador está interesado en que la compre se facture”, añadió.

El diputado Alejandro Cacace, de Evolución Radical, defendió el dictamen de minoría y se preguntó “para qué viene este proyecto al Congreso”. “Es curioso que en cuatro años de gobierno no se les ocurrió nunca plantear la devolución del IVA, en ese sentido dijimos que electoralista, porque se hace ahora, pero se fija la política tributaria para el próximo gobierno”, remarcó.

En representación del bloque de la UCR, Víctor Hugo Romero, dijo que “se está condicionando la política de manera parcial, no con una visión integral y de manera responsable, por eso estamos planteando hacerlo hasta el 9 de diciembre, incluyendo sectores que no están incluidos”, como los trabajadores informales.

Asimismo, obtuvo media sanción la creación del Programa Argentina Inclusiva mediante el cual se promueve la capacitación y formación obligatoria de la Administración Pública Nacional en el trato adecuado a las personas con discapacidad y adecuación en accesibilidad de espacios públicos. La norma obtuvo 243 votos positivos, sin votos negativos ni abstenciones.

Al respecto, el diputado Luis Di Giacomo (Juntos Somos Río Negro) afirmó que, con esta Ley, se busca “capacitar al personal de los tres Poderes del Estado Nacional”. “Es necesario comprender la dimensión social de la discapacidad”, aseguró el titular de la Comisión de Discapacidad de Diputados.

Desde Córdoba Federal, la diputada Natalia de la Sota agradeció el apoyo al proyecto, al señalar que “este programa viene a cubrir una gran falencia que es el desconocimiento”. Además, como autora de una de las iniciativas unificadas, la legisladora reflexionó: “A pesar de los avances nos falta un largo camino para hablar de inclusión, integración y de convivencia real y efectiva de las personas con discapacidad”.

La diputada del Frente de Todos Graciela Caselles consideró que “esta ley viene a fortalecer un proceso educativo”, mientras que su par Carla Carrizo (Evolución Radical) señaló que “es fundamental, también, formar a los docentes en la educación inclusiva”.

Además, durante la sesión se aprobó la creación de una serie de universidades nacionales: Universidad Nacional de la Cuenca del Salado, con sede central en el distrito de Cañuelas, provincia de Buenos Aires; Universidad Nacional Juan Laurentino Ortiz, con sede central en la ciudad de Paraná, provincia de Entre Ríos; y Universidad Nacional de Saladillo, en la provincia de Buenos Aires. El dictamen obtuvo 150 votos afirmativos y 82 negativos.

La diputada Blanca Osuna, del Frente de Todos, reivindicó la necesidad de crear nuevas casas de estudio y remarcó “el vinculo fuerte y comprometido con los lugares donde están asentadas”. “Hoy hay dos millones y medio de estudiantes universitarios, una cifra que vale la pena dimensionar. En 40 años de democracia se quintuplicó la cantidad de estudiantes universitarios”, dijo Osuna.

El diputado Maximiliano Ferraro, de la Coalición Cívica, habló de “una verdadera catástrofe educativa que vive nuestro país”. “Ha crecido la matricula, pero ha decaído la graduación. Lo que omiten es que apenas uno de cada diez jóvenes del decil más bajo de ingresos accede a la universidad”, expresó, antes de adelantar que no acompañaría la creación de las nuevas universidades.

En otro sentido, con 126 votos afirmativos, 7 negativos y 102 abstenciones, obtuvo media sanción el Régimen de Promoción del Gas Natural Licuado (GNL) que tiene como objetivo desarrollar la cadena de valor de la industria del GNL, promover exportaciones y propiciar el desarrollo tecnológico del sector. Al respecto, el diputado patagónico Nicolas Igon lo definió como “un proyecto de futuro”.

Con 127 votos afirmativos, 88 negativos y 2 abstenciones, obtuvo media sanción el régimen de Promoción de la Industria del Calzado y su Cadena de Valor, que busca que todos sus actores, proveedores de materias primas, industriales, trabajadores, marcas y consumidores se vean favorecidos con una mayor oferta de pares y modelos de variada tecnología, con empleos calificados y de mayor calidad.

En otro orden, el pleno de la Cámara aprobó las modificaciones introducidas por el Senado respecto a la Ley de Protección Integral para prevenir, sancionar y erradicar la violencia contra las mujeres, incorporando la violencia digital, por lo cual la norma se convirtió en Ley.

Por otra parte, Diputados sancionó el proyecto de ley venido en revisión del Senado por el cual se aprueba el Plan Nacional de Ciencia, Tecnología e Innovación 2030 con el fin de impulsar la investigación y el desarrollo en el país.

Durante la sesión, los diputados se pronunciaron sobre la situación en Israel. Asimismo, realizaron distintos homenajes a los 40 años de democracia y por el octavo aniversario de los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030, entre otros.

Además, a través de proyectos de declaración y beneplácito, reconocieron al equipo argentino que salió subcampeón del Mundial de Robótica en Singapur y a la iraní Narges Mohammadi, ganadora del Premio Nobel de la Paz 2023 en "nombre de miles de mujeres iraníes".

En medio de un año electoral y un clima de creciente preocupación por la dirección de la economía, el partido oficialista argentino está intensificando sus esfuerzos en el Congreso para abordar temas clave de su agenda económica. Esta semana, se han llevado a cabo discusiones en torno a tres iniciativas cruciales que han sido impulsadas por el oficialismo en los últimos meses. Estas medidas abordan cuestiones fundamentales en el contexto político y económico del país.

En primer lugar, uno de los proyectos que ha captado la atención es el presentado por Máximo Kirchner, que busca restringir la privatización de Aerolíneas Argentinas. El martes, la Cámara de Diputados se reunió en comisión para debatir esta propuesta, que plantea reformar la ley de estatización de la aerolínea estatal y establecer restricciones a la transferencia de acciones de la compañía sin previa autorización del Congreso.

La oposición ha expresado su rechazo a participar en la discusión de esta medida en la comisión de Legislación General sin antes haber escuchado los argumentos del oficialismo. Los diputados opositores han argumentado que el proyecto de ley de Máximo Kirchner es inconstitucional y nulo, ya que solo la Constitución del país puede determinar el tipo de mayorías requeridas para la aprobación de leyes de este tipo.

A pesar de las críticas, el Frente de Todos, la coalición oficialista, logró obtener un dictamen favorable en la comisión. Esto indica que, independientemente del resultado final de la iniciativa, el oficialismo ha logrado poner en discusión un proyecto que resalta sus diferencias fundamentales con las propuestas de sus principales opositores, particularmente Juntos por el Cambio y su líder, Javier Milei, quien ha manifestado su intención de privatizar Aerolíneas Argentinas si llega al poder.

En segundo lugar, se llevará a cabo una sesión especial en la Cámara de Diputados para debatir la derogación de la Ley de Alquileres y realizar modificaciones en la misma. La idea de revocar la legislación actual fue una de las propuestas presentadas por Sergio Massa en abril pasado, aunque finalmente no se han presentado nuevas propuestas por parte del Ejecutivo.

Este debate tiene lugar en un contexto de crisis en el mercado inmobiliario argentino. Durante el segundo trimestre de 2023, los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires experimentaron aumentos interanuales de hasta un asombroso 141.1%, según datos de la Dirección General de Estadística y Censos porteña (Dgeyc). Además, la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) ha destacado que en la actualidad hay un 80% menos de departamentos en alquiler en la Ciudad en comparación con hace seis meses, y atribuyen esta situación a una combinación de factores, que incluyen la legislación sectorial, el auge de los alquileres temporarios y la alta inflación.

Uno de los puntos más destacados del dictamen que se someterá a debate es la intención de reducir la duración de los contratos de alquiler a dos años, en contraposición a los tres años actuales, y establecer un nuevo mecanismo para la actualización de los alquileres, que podría variar entre tres y doce meses, dependiendo del acuerdo entre las partes.

Por último, también en el día miércoles, se discutirá en la comisión de Presupuesto y Hacienda de Diputados el proyecto de ley sobre exteriorización del ahorro argentino, comúnmente conocido como "blanqueo de capitales". Para avanzar en esta medida, se espera la participación de dos altos funcionarios del gobierno, Carlos Castagneto, titular de la AFIP, y Guillermo Michel, director de la Aduana, quienes son figuras clave en el equipo de Sergio Massa.

Esta propuesta forma parte de un acuerdo de intercambio de información financiera entre Argentina y Estados Unidos, diseñado para obtener información sobre las cuentas que los argentinos mantienen en el país norteamericano. Además, el Gobierno argumenta que esta medida podría ayudar a mejorar la recaudación fiscal, que ha sufrido una notable disminución de ingresos debido a las pérdidas causadas por la sequía.

En resumen, en un año marcado por elecciones y una creciente preocupación sobre el rumbo económico de Argentina, el oficialismo está impulsando una serie de iniciativas legislativas cruciales en el Congreso. Estas medidas abordan temas de gran relevancia económica y política, incluyendo la restricción de la privatización de Aerolíneas Argentinas, la derogación de la Ley de Alquileres y el blanqueo de capitales. El debate en torno a estas propuestas refleja las profundas divisiones y diferencias entre el oficialismo y la oposición, lo que hace que estas discusiones sean de vital importancia en el contexto político actual del país.

 A partir del 30 de junio de 2020, entró en vigor la Ley de Alquileres, que sigue vigente y ha generado debates e indecisiones por parte del Gobierno nacional en cuanto a suspenderla, derogarla o reformularla en el Congreso. Hasta el momento, todos los intentos han sido infructuosos. A tres años de su implementación, su impacto en los precios demuestra lo perjudicial que ha sido para los inquilinos: los alquileres han aumentado aproximadamente un 140% por encima de la inflación en la ciudad de Buenos Aires y en otras ciudades del país. Durante el mismo período, el aumento acumulado de precios ha sido del 441%, una cifra récord en los últimos 30 años.

 Un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba confirma que, a pesar del alto nivel de inflación, los precios de los alquileres han superado dicha inflación. En las ciudades más importantes de Argentina, los incrementos de los alquileres han oscilado entre el 522% y el 580% en tres años.

 La ciudad de Buenos Aires registra los peores resultados, con un aumento del 580% entre julio de 2020 y el mes actual (139 puntos por encima de la inflación).

 Actualmente, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido considerablemente, alcanzando niveles mínimos. En algunos barrios de Buenos Aires y en ciudades del interior, solo hay disponibles 20 viviendas en alquiler, algo sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario. Estos cálculos se basan en los alquileres promedio de departamentos de dos ambientes en los principales centros urbanos del país, según la plataforma Zonaprop. Se proyectaron los valores a la fecha actual, teniendo en cuenta la evolución del Índice de Contratos de Locación (ICL) informado por el Banco Central.

 Fabio Ezequiel Ventre, subdirector del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, destacó en un informe que la Ley de Alquileres ha cambiado las reglas del juego y ha tenido un fuerte impacto en la oferta debido a regulaciones ilógicas e innecesarias, como los contratos a tres años y el método de ajuste a través del ICL, en un contexto de alta inflación que perjudica tanto a los inquilinos como a los propietarios. Según Ventre, los inquilinos se ven afectados por aumentos cada vez más elevados al tener que actualizar el monto del alquiler anualmente, mientras que los propietarios enfrentan una erosión del valor inicial y una falta de rentabilidad debido al congelamiento del precio por un año en un contexto de inflación interanual superior al 100%. Por esta razón, muchos propietarios prefieren poner sus inmuebles en venta en lugar de alquilarlos.

 En el Gran Buenos Aires (GBA), los alquileres han experimentado aumentos de hasta el 568% en la zona norte (127 puntos por encima de la inflación) y el 558% en la zona oeste/sur del GBA (117 puntos por encima del nivel general de precios). En Córdoba, los precios han aumentado hasta un 534% (93 puntos por encima de la inflación acumulada en tres años), y en Rosario, un 522% (+81 puntos).

 Estos datos contrastan con los tres años anteriores a la implementación de la ley. Entre julio de 2017 y junio de 2020, la inflación fue del 188% y los alquileres aumentaron menos: en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron 149 puntos en ese período; en el GBA, hasta 132 puntos; y en Rosario, 100 puntos.

 Córdoba fue la ciudad con el aumento más alto durante este período, con un incremento del 152%, pero aún quedó 36 puntos por debajo de la inflación.

 Estos resultados revelan el efecto negativo de regular en exceso un mercado que, además, mostraba un comportamiento favorable para los inquilinos (principal argumento utilizado para modificar la ley vigente hasta mediados de 2020).

 Los expertos del sector inmobiliario coinciden en que el Estado debe eliminar intervenciones y regulaciones innecesarias, ya que generan distorsiones y perjudican tanto al sector productivo como a todos los argentinos.

 Ventre sostiene que para que la situación cambie es crucial que la oferta vuelva a crecer, pero no será fácil incluso si se reformulan los puntos más polémicos de la legislación actual, como volver a contratos de dos años y ajustes semestrales y libres entre las partes.

 "La incertidumbre electoral y las elecciones actuales no ayudan; muchos propietarios esperarán los resultados de las elecciones en octubre o noviembre. Sin embargo, es esencial cambiar la ley para revertir la tendencia actual en beneficio de ambas partes involucradas en un contrato de alquiler (propietarios e inquilinos). Para lograrlo, es necesario eliminar las indexaciones, algo que no ha sido beneficioso en un contexto de inflación como el que atraviesa Argentina. Lo ideal sería volver a ajustes libres entre las partes, lo que podría equilibrar nuevamente la oferta y la demanda", concluyó el experto. 

El 11 de junio de 2020, durante la pandemia y en medio de una sesión tensa entre el gobierno y la oposición, que había abandonado la sala, el Senado aprobó la Ley 27.551, conocida como la Ley de Alquileres. Tres años después, el mercado inmobiliario se enfrenta a una de sus mayores crisis y la promesa del gobierno de suspender o modificar la legislación actual no se ha cumplido hasta ahora.

Desde la promulgación de la ley, los contratos de alquiler tienen una duración de tres años, en lugar de dos como era anteriormente. Además, se actualizan anualmente utilizando un índice (ILC) compuesto por igual proporción de las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE). También se requiere que los contratos sean registrados ante la AFIP, entre otros puntos importantes de la medida.

Sin embargo, más allá de los detalles de la regulación, a lo largo de estos tres años se han observado varios efectos en el mercado de alquileres: precios más altos para acceder a una vivienda, una oferta mínima y contratos informales.

"Fue una mala ley en el peor momento posible, ya que se produjo después de una inflación del 30% que luego alcanzó el 50%, y los alquileres no habían incorporado ese aumento, lo que generó un desfase inicial. Además, desapareció el crédito hipotecario y ahora estamos experimentando la peor situación en la historia de los préstamos para vivienda. En marzo de 2020, apareció la pandemia y se congelaron los alquileres, y meses después se aprobó esta ley en un contexto de gran incertidumbre", explicó el economista y especialista en vivienda, Federico González Rouco.

Después de que la ley fue promulgada, la inflación se aceleró, lo que hizo que las actualizaciones anuales quedaran desfasadas para los propietarios. Como resultado, los propietarios agregaron más elementos para aumentar los precios de los contratos iniciales, lo que complicó cada vez más el acceso a una vivienda para los inquilinos. "La ley intentó eliminar cualquier tipo de discusión entre propietarios e inquilinos. Regula las relaciones y los riesgos entre las partes. El requisito de inscripción en AFIP ya existía y está generando un impuesto nuevo al alquiler. Todos estos factores están aumentando los precios", agregó González Rouco.

En concreto, para los alquileres que se actualizaron el 1 de junio, por ejemplo, el aumento ya alcanzó el 100%. Es la primera vez que el Índice para Contratos de Locación (ICL) llega a las tres cifras. Además, alquilar tampoco se volvió atractivo para los propietarios, por lo que muchos decidieron retirar sus viviendas del mercado o convertirlas en alquileres temporarios, lo que ha llevado a la oferta de viviendas en alquiler a su nivel más bajo históricamente.

"Antes de la ley, una propiedad solía estar disponible de 60 a 90 días, pero ahora no hay propiedades disponibles y un inquilino debe esperar hasta que aparezca una que se ajuste a su presupuesto", resumió Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Ahora el problema es: ¿a dónde van las familias? La mayoría extiende sus contratos tratando de manejar la situación, y los propietarios entienden que ambas partes deben llegar a un acuerdo", reflexionó.

A modo de ejemplo, según las cifras del gobierno porteño, actualmente hay 488,000 hogares que alquilan en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que las propiedades en alquiler son alrededor de 1000. A fines de 2022, había casi 3000 propiedades en alquiler, y en 2012 había alrededor de 10,000 propiedades destinadas a ese propósito.

Además, los expertos han advertido sobre el mercado de negociación paralela de los contratos de alquiler. Según los datos enviados al Congreso por la Jefatura de Gabinete, hasta julio de 2022 se registraron 213,812 contratos habitacionales. Sin embargo, los expertos privados estiman que esta cifra representa aproximadamente el 10% de los acuerdos que se realizan. En otras palabras, solo 1 de cada 10 contratos se registra oficialmente.

Durante los últimos tres años, la Ley de Alquileres ha recibido críticas de todos los sectores políticos y ha sido objeto de varios intentos de modificación en el Congreso. Aunque hay un consenso generalizado de que la ley debe ser modificada, no ha habido acuerdo sobre cómo hacerlo.

A fines de 2021, surgió la posibilidad de reformar la ley. Sergio Massa, en ese momento presidente de la Cámara de Diputados y no ministro, hizo un llamado público para que todos los espacios políticos acordaran la derogación de la norma y la aprobación de una nueva.

Sin embargo, el mensaje del diputado no tuvo el efecto esperado dentro del bloque oficialista. Meses después, la Cámara de Diputados comenzó a discutir una modificación de la ley actual en las comisiones de Legislación General y Presupuesto. El debate concluyó en junio de 2022, pero sin llegar a un acuerdo.

La mayoría del oficialismo presentó su propio dictamen, mientras que la oposición, conformada por Juntos por el Cambio, el Interbloque Federal (PJ no kirchnerista y socialistas), una parte de los libertarios y Provincias Unidas (rionegrinos y misioneros), presentó otro.

Sin embargo, el dictamen del oficialismo mantenía los puntos principales de la ley intactos, como el plazo mínimo de tres años de contrato y el método de ajuste anual. Solo agregaba "incentivos" impositivos para las propiedades en alquiler, con la supuesta intención de ampliar la oferta y reducir los precios.

La comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados debatieron en 2022 sobre la ley de Alquileres. 

El dictamen de la oposición, por otro lado, proponía reducir la duración mínima de los contratos a dos años y planteaba que la actualización del alquiler pudiera realizarse cada tres a doce meses, estableciendo un mecanismo acordado por ambas partes.

En la Cámara de Diputados, la paridad de fuerzas obliga al Frente de Todos a buscar acuerdos con bloques provinciales aliados y con bancadas independientes para aprobar normas, especialmente cuando no hay consenso con la principal bancada opositora, Juntos por el Cambio. Por otro lado, la oposición ha tenido dificultades para unirse y lograr una sesión en el recinto, excepto en el caso de la aprobación de la Boleta Única.

Es por eso que desde mediados de 2022 la reforma de la Ley de Alquileres no ha avanzado en ninguna dirección. El aumento de las tensiones entre la bancada oficialista y la coalición opositora, que finalmente explotaron en diciembre pasado, ha contribuido poco a este proceso.

Por lo tanto, fue sorprendente en el Congreso que en abril pasado, en pleno año electoral, Sergio Massa, ahora como ministro de Economía, dejara trascender después de una reunión con Alberto Fernández, que el Poder Ejecutivo planeaba suspender la ley y luego presentar un nuevo proyecto. Esta noticia no fue bien recibida por todos los miembros del bloque oficialista, ya que algunos todavía defienden abiertamente los puntos principales de la norma.

Sergio Massa en el Congreso de la Nación.

Desde el ámbito ejecutivo, el secretario Legal y Administrativo del Ministerio de Economía, Ricardo Casal, se reunió con representantes de las agencias inmobiliarias con el propósito de establecer una nueva iniciativa. Durante el encuentro en el Palacio de Hacienda, Bennazar informó que acordaron la creación de una mesa nacional de alquileres con el objetivo de abordar la reforma de ciertos aspectos clave. Estos puntos incluyen la reducción del plazo del contrato a dos años y la actualización del alquiler, al menos, cada tres meses.

No obstante, hasta ahora no ha habido avances significativos en el Congreso ni en el Ejecutivo con respecto a la Ley de Alquileres y su posible reforma en los últimos dos meses. Incluso si el Ministerio de Economía finaliza la elaboración de un proyecto en las próximas semanas, es poco probable que avance fácilmente. Esta dificultad es entendida tanto por la bancada del Frente de Todos como por Juntos por el Cambio.

La correlación de fuerzas políticas no ha cambiado, y además, se suma el hecho de que este año es electoral, lo que complica aún más el consenso, tanto dentro del oficialismo como en la oposición. De hecho, durante las últimas tres semanas, el Frente de Todos y Juntos por el Cambio han estado negociando sin éxito la posibilidad de tratar proyectos de baja relevancia y baja conflictividad. Hasta el momento, solo se ha programado una sesión para el próximo martes, en la cual el jefe de Gabinete, Agustín Rossi, presentará su informe de gestión, de acuerdo con lo estipulado por la Constitución Nacional.