Octavo Benuzzi, presidente de la delegación Santa Fe de la Cámara Argentina de la Construcción y Gustavo Weiss, titular de Camarco a nivel nacional, abrieron en la mañana del jueves el foro "La Casa Posible", una reflexión sobre un rubro decisivo del desarrollo social y de la industria que es parte económica decisiva del sistema que debe proveer a esa demanda.

Con el apoyo de empresas constructoras y la asistencia de la presidenta de la Cámara de Diputados, Clara García y de la titular del Concejo, Adriana Molina, los asistentes compartieron un "abordaje colaborativo" de cara a una sociedad que tiene un déficit habitacional para 3,5 millones de hogares en el país. El evento se desarrolló en salones del puerto de Santa Fe. El concejal Lucas Simoniello fue impulsor de la iniciativa en procura de políticas sostenibles.

Asistieron también el presidente de la comisión de Obras y Servicios Públicos de la cámara baja santafesina, Dionisio Scarpin; el titular de la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción, Iván Sczech y Lucas Crivielli, secretario de Vivienda y Hábitat e la provincia, además de los presidentes de 24 delegaciones de Camarco y profesionales de la industria.

Octavo Benuzzi junto a Weiss en el Foro "La Casa Posible". Foto: Flavio Raina

El arquitecto Benuzzi explicó que el Foro surgió del intercambio con Simoniello sobre las dificultades del acceso a la vivienda en Santa Fe. "Cono desarrolladores nos damos cuenta que estamos llegando a un sector muy limitado de la sociedad ante el gran déficit habitacional que hay que cubrir en la Argentina", entre políticas de Estado que llegan a un sector acotado y jóvenes que no tienen acceso, sin herramientas de crédito ni capacidades ante la oferta privada.

"¿Se puede hacer un aporte para generar eficiencia y acercar las puntas? Fue la pregunta que Benuzzi disparó a los asistentes, ante el déficit de herramientas de la macroeconomía argentina. No sin destacar las características verificables y las potenciales del desarrollo de la industria en la región.

Weiss por su parte -tras agradecer la invitación y destacar la organización de la delegación Santa Fe de Camarco- destacó el foro porque "la sociedad en su conjunto tiene una necesidad y desde hace mucho los gobiernos, en especial los nacionales, tienen una deuda pendiente con una inmensa mayoría de la clase media y media baja. Por supuesto también con aquellos que no pueden pagar una cuota y necesitan un subsidio.

"El tema del acceso a la vivienda con 3 millones y medio de déficit habitacional es una asignatura pendiente con la mayoría de la gente que pudiendo pagar una cuota no lo ha podido hacer por las condiciones macroeconómicas. De una vez por todas tenemos que sincerar la macroeconomía y llegar a una macro como condición necesaria -no suficiente- para una senda de desarrollo definitiva, sin marchas ni contramarchas.

"En la medida que eso suceda, volveremos a tener moneda y con eso un mercado de capitales para fondear a largo plazo, como pasa en la inmensa mayoría de los países, para tener así créditos y tasas con plazos y cuotas accesibles. Mientras tanto es nuestro deber ver qué hacemos para paliar el problema en el interín, ver los desarrollos que se pueden hacer en el país y escuchar a los que pueden intercambiar opiniones hacia el desarrollo".

Federico González Rouco, autor de una exhastiva investigación sobre la historia del crédito hipotecario en la Argentina. Foto: Flavio Raina

Federico González Rouco, autor de una exhaustiva investigación sobre la historia del crédito hipotecario en la Argentina -que volcó en su libro "El sueño de la casa propia"- apuntó en su exposición a los "millennials" y desmitificó el planteo de Tim Gurner sobre un segmento etareo que demanda "Café de especialidad y tostadas con palta" mientras viaja y vive de los padres. Dijo que esa generación tiene expectativas y demanda de casa propia.

Santa Fe tiene 28% de jóvenes "no emancipados" (el promedio nacional es 37%) para el segmento entre 25 y 35 años. El economista expuso que se necesitan 15 años de salario promedio formal para ahorrar US$25 mil y sacar un crédito de US75 mil para acceder a una vivienda. Eso no sucede; el país tiene un déficit habitacional de 37,5% de hogares en la población que habita "sin basurales y fuera de zonas inundables". El guarismo llega al 41,5% si se incorpora a éstos últimos.

"Sólo el 1% tiene o tuvo crédito hipotecario", sentenció el especialista. El financiamiento alcanzó un piso histórico en la Argentina (0,17% del PBI), aunque desde abril hay 25 bancos que volvieron a ofrecer líneas con ese fin. "Hoy es posible pensar en un crédito UVA", cuya cuota ya está cerca del alquiler según calculó.

Al abordar el tema de los costos "caros en dólares" para los constructores y la "brecha" de un mercado de viviendas "usadas" más barato relativamente, el economista propuso un sistema de securitización que pueda lubricar el desarrollo del mercado, deflectando los riesgos que la dolarización supone para los asalariados o la revaluación implica para los constructores.

Lucas Crivelli, secretario de Vivienda y Hábitat del gobierno de Santa Fe, detalló el Plan Nido y las distintas alternativas de las políticas crediticias públicas de acceso a la vivienda de la administración Pullaro.

Iván Sczech -el entrerriano ex presidente de Camarco- recordó que la vivienda es un "ordenador" familiar y social, además de un precepto constitucional, aunque demandó una "contraparte nacional" para el diálogo por las políticas públicas que consideró necesarias. Habló de la necesidad de un mercado de capitales que financien hipotecas, en un país en el que ese stock equivale a sólo 0,1% del PBI (Chile 28%).

Por último el Ceo de Pilay, Martín Prez, habló de la experiencia del ahorro previo como alternativa viable en relación cuota/Ripte, que en 2017 (cuando arrancó le modelo) era del 20% y hoy está dentro del 34%, tras haber alcanzado el 42%.

Este viernes se realizó el cuarto sorteo correspondiente a Nido, los créditos hipotecarios impulsados por el Gobierno de la Provincia y el Banco Municipal (BM), que tienen la tasa de interés más baja del país. En esta nueva instancia participación de 34.017 vecinos de los 19 departamentos santafesinos que accederán a uno de los 230 nuevos créditos y que se suman a los 610 ya otorgados que se encuentran en distintas etapas de proceso.El secretario de Hábitat y Vivienda, Lucas Crivelli, explicó que “con este sorteo vamos a concluir el mes de noviembre con 840 personas preseleccionadas” en todo el proceso y señaló que “hay una expectativa muy alta, son más de 34.000 inscriptos aptos y venimos en un buen ritmo trabajando con el Banco Municipal”. En este sentido, el funcionario anticipó que “los resultados de este nuevo sorteo, que puede seguirse en directo a través del canal de Youtube de la Provincia, estarán seguramente para la tarde de este viernes y serán comunicados a través de la web oficial de Nido www.santafe.gob.ar/ms/nidocreditoshipotecarios”.

Perspectivas auspiciosas

Crivelli adelantó que para 2025 “se espera la incorporación de nuevos bancos. Ya estamos trabajando con ellos en función de aumentar la escala. Hay muchos santafesinos a la espera de acceder a su vivienda propia y desde el Estado ya hemos cubierto la primera instancia de tener un sistema de crédito y queremos seguir creciendo”. Además, indicó que “ya se efectivizaron más de 30 créditos personales que tienen que ver con los procesos de terminación y próximamente vamos a estar avanzando con los primeros créditos hipotecarios”. 

Por último, el secretario de Hábitat y Vivienda recordó que “el programa cuenta con $ 60.000 millones, fondo que se destina a créditos. Lo planificamos para un año y seguramente a partir del mes próximo vamos a poder empezar a aumentar un poco la escala de cantidad de personas preseleccionadas, por lo que vemos un diciembre muy auspicioso porque vamos a llegar a más de gente”.

Sorteo, comunicación e inscripción

El sorteo se realiza por departamento provincial, para lo cual se tienen en cuenta los criterios de densidad poblacional para distribuir los créditos de manera equitativa. Luego, los beneficiarios seleccionados deberán iniciar un proceso de evaluación individual para completar la tramitación de su crédito.

Las inscripciones para los Nido continúan abiertas en www.santafe.gob.ar/ms/nidocreditoshipotecarios. Quienes se hayan anotado y no resulten beneficiados en el sorteo, no precisan inscribirse nuevamente para las siguientes instancias de sorteo. 

Pueden acceder a los Nido quienes residan en la provincia de Santa Fe desde antes del 30 de junio de 2024; grupos familiares o personas solas que posean ingresos demostrables por el equivalente a dos salarios Mínimo, Vital y Móvil para los Créditos de Vivienda y un salario Mínimo, Vital y Móvil para la terminación. También podrán acceder aquellas personas en relación de dependencia o trabajadores autónomos y personas que no posean otras propiedades.

La evaluación de la situación crediticia personal de cada inscripto se realiza de acuerdo a los requisitos establecidos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). En función de estos criterios, se determina si el interesado califica o no para el sorteo. En este sentido, vale destacar que quienes no superan el filtro pueden revisar y resolver su situación, para luego inscribirse nuevamente a Nido.

Política pública de calidad

El sistema de créditos Nido cuenta con cuatro líneas de préstamos por un total de $ 60.000 millones, que son destinados a la construcción y adquisición de viviendas; la terminación de viviendas; créditos individuales de gestión colectiva; y para la adquisición o construcción de viviendas por cesión de derechos.

Tienen un plazo de repago para la adquisición y construcción de viviendas de 20 años, y de 5 años para terminación; en tanto que el monto máximo al cuál puede aplicar cada persona es de $ 100 millones, para adquisición y construcción de vivienda y de $ 25 millones, para finalización. La cuota será en valor UVA más 4,2 % para la demanda general, y UVA más 3 % para aquellos beneficiarios que perciban sus haberes en el Banco Municipal, siendo actualmente la cuota más baja del sistema financiero de la Argentina.

El Gobierno de la Provincia y el Banco Municipal (BM) llevaron adelante el segundo sorteo de los Créditos Nido, una herramienta pública de acceso a la vivienda. La actividad se realizó este viernes en la sede de Lotería de Santa Fe, en la ciudad capital. En la oportunidad, se sortearon 175 créditos para la casa propia, instancia que contó con 36.120 vecinos de los 19 departamentos de toda la provincia: 29.109 ya habían calificado durante el primer mes a los que se suman 7.011 personas que fueron aprobadas en esta segunda instancia tras el análisis caso por caso de acuerdo a criterios crediticios del BCRA.

El sorteo de los préstamos hipotecarios se desarrolló por departamento y fue transmitido a través del canal de YouTube de la provincia. El listado de quienes hayan resultado beneficiarios será cargado en www.santafe.gob.ar/ms/nidocreditoshipotecarios.  

El secretario de Hábitat y Vivienda, Lucas Crivelli, fue el encargado de brindar los pormenores a los medios de prensa reunidos en el lugar. “Hoy pudimos llevar adelante otro sorteo de Créditos Nido; son 175 créditos en esta oportunidad. Es importante recalcar el sorteo anterior, que se llevó adelante el pasado 7 de agosto. Los primeros beneficiarios ya recibieron sus primeros depósitos la semana pasada”, sostuvo.

“Una herramienta viable”

El funcionario señaló que “avanzamos de manera paulatina, pero a paso firme”, y diferenció que “nosotros ofrecemos este programa, que la gente lo ve como accesible; otros bancos comerciales tienen también sistemas de créditos hipotecarios y, sin embargo, están muy lejos en la cantidad de interesados”.

Crivelli indicó que “tenemos línea de terminación y línea de crédito hipotecario. El viernes pasado, en Rosario, justo estábamos con una familia, una pareja que recibió un crédito de terminación y casualmente hacía 48 horas había tenido mellizos, así que estábamos muy contentos por el proceso”.

Comentó también que “en el trámite administrativo posterior hay dos etapas. Por un lado, desde el banco se comunican con los beneficiarios que hayan sido preseleccionados, del mismo modo que van a poder ver el listado de preseleccionados en la página web de la provincia”.

La tasa más baja del país

El sistema de créditos Nido, que cuenta con las tasas de financiamiento más accesibles del país, consta de cuatro líneas de préstamos por un fondeo total de $ 60.000 millones, que serán destinados a la construcción y adquisición de viviendas; la terminación de viviendas; créditos individuales de gestión colectiva; y para la adquisición o construcción de viviendas por cesión de derechos. 

Tienen un plazo de repago para la adquisición y construcción de viviendas de 20 años, y de 5 años para terminación; en tanto que el monto máximo al cuál puede aplicar cada persona es de $ 100 millones, para adquisición y construcción de vivienda y de $ 25 millones, para finalización. La cuota será en valor UVA más 4,2 % para la demanda general, y UVA más 3 % para aquellos beneficiarios que perciban sus haberes en el Banco Municipal, siendo actualmente la cuota más baja del sistema financiero de la Argentina.

Las inscripciones para acceder a los créditos Nido continúan abiertas en http://www.santafe.gob.ar/ms/nidocreditoshipotecarios.

El 4 de julio la provincia de Santa Fe lanzó la línea de créditos hipotecarios Nido y fue un boom: la cantidad de personas inscriptas en la página oficial www.santafe.gob.ar/nidocreditoshipotecarios se fue sumando de a miles y el lunes, cuatro días después, totalizaban más de 13 mil. Pero falta mucho para que termine el mes: el 31 de julio será la fecha de "corte" de ese listado y el 7 de agosto (5° día hábil) se hará el primer sorteo.

¿Son créditos convenientes o muchas las personas en busca de una casa propia? Para Lucas Crivelli, director provincial de Vivienda y Urbanismo, a la hora de explicar la respuesta a la convocatoria los dos motivos se combinan: "Nido es el mejor crédito hipotecario de la provincia" y, además, "un tercio de los santafesinos viven en una vivienda que no es propia". En efecto, un primer cedazo por los datos que arroja el registro hasta ahora muestra que, de las cuatro líneas que se ofrecen, una clara mayoría opta por aquella destinada a construcción y adquisición.

El diálogo con El Litoral se concreta el miércoles a primera hora en pleno viaje de Crivelli a Buenos Aires, donde tenía previsto reunirse, por separado, con funcionarios nacionales de Hábitat y Vivienda y de Integración Socio Urbana, para empezar a analizar la letra chica de los convenios firmados recientemente con el gobierno central. Para ese entonces la cantidad de inscriptos se acercaba a los 15.000 y para cuando esta nota se publique seguramente habrá superado esa cifra.

- ¿Por qué creen que tuvo tanta respuesta el sistema de créditos Nido?

- Básicamente porque son relativamente accesibles para el perfil al que se está apuntando y, además, porque tienen cuestiones innovadoras respecto de otros sistemas.

- ¿Cuáles son esas cuestiones?

- Primero, tienen la tasa más baja de la Argentina, tanto para la demanda general como para aquellos que tienen relación con el Banco Municipal de Rosario: UVA más 4.2 y UVA más 3, respectivamente.

Otro punto a favor es la posibilidad de tener codeudores: la persona que aspira al crédito tiene un ingreso y con ese requisito postula: se necesitan dos salarios mínimos, vitales y móviles para el caso de construcción o adquisición y un SMVM para terminación. Pero para ampliar el crédito, se pueden agregar codeudores hasta tercer grado de consanguinidad; por ejemplo un padre puede ser codeudor del hijo, y viceversa.

- La cantidad de personas interesadas revela que les resultó tentador el sistema de crédito, pero también que hay una gran demanda de vivienda.

- Hay una gran demanda de vivienda propia. Según los datos correspondientes a la provincia de Santa Fe del último Censo de Población y Vivienda (2022), 1,4 millones de santafesinos viven en una vivienda que no es propia.

- Es un crédito para personas que tienen ingresos, no para la población de bajos recursos.

- Es para personas con ingresos demostrables, puede ser en relación de dependencia o por cuenta propia; está destinado a grupos familiares o personas solas, por lo que tiene un amplio alcance.

- Que se haya anotado esa cantidad de gente, ¿significa que todos pueden acceder o se empieza a pasar un filtro a las postulaciones?

- El procedimiento es el siguiente: pedimos que las personas interesadas vayan a la página www.santafe.gob.ar/nidocreditoshipotecarios, y se interioricen del sistema de créditos hipotecarios. Una vez hecho eso, hay un link que deriva al proceso de postulación, con tutoriales para ver cómo funciona un UVA y completar el registro. La cuota no puede representar más del 25 % del ingreso y por eso es importante el tema de los codeudores (si esos ingresos no son suficientes para aplicar).

Una vez hecha la inscripción, se accede a una validación del Banco Municipal de Rosario con el Banco Central de la República Argentina para verificar que el interesado puede ser sujeto de crédito. Cumplido este requisito pasa a formar parte de un listado. Como la demanda es superior a la cantidad de créditos, el último día hábil de cada mes se va a hacer un corte de ese listado, y el 5° día hábil se hará el sorteo a través de la Lotería de Santa Fe.

El sorteo se hará por cupos de, en principio, 250 créditos teniendo en cuenta que el límite es de 60 mil millones de pesos destinados a este programa. La decisión de cuántos sorteos se harán va a depender de la cantidad de gente anotada para terminación, o para compra y construcción de vivienda.

Una vez hecho el sorteo, desde el Banco Municipal de Rosario se comunican con la persona o la familia para completar el trámite.

Se hará un sorteo por cada departamento de la provincia en base al cupo establecido para cada uno.

- ¿Ese cupo está relacionado con la cantidad de población de cada departamento?

- El 80 % del cupo se conforma por la población del departamento y el resto por el porcentaje de personas que no tienen vivienda propia en base al Censo de Población y Vivienda del año 2022. Es un coeficiente que articula ambos conceptos.

- ¿Ya hicieron un desglose de cuántas personas gestionan un crédito para adquisición y cuántos para finalización de vivienda?

- En términos globales, un 25 % están en la situación de un crédito para terminación y el 75 % para construcción y adquisición.

- Estos dos conceptos van a tener efecto sobre la actividad de la construcción.

- La construcción es el sector que más bajó respecto de la actividad económica: tiene una baja cercana al 40 % en el primer semestre del año. Por eso, si se estima que para cada vivienda se ocupan 3 personas de manera directa, más otro puesto y medio de manera indirecta, claramente va a haber un efecto sobre la actividad. Esperemos que sirva para mejorar la situación económica general.

- Una de las líneas de Nido estimula la compra de inmuebles, ¿consideran que hay viviendas disponibles en el mercado?

- Fue toda una decisión si aceptábamos la adquisición de viviendas como una de las líneas porque, como Estado, promovemos el proceso de construcción. Pero dada la situación de que el valor del metro cuadrado construido está prácticamente en el mismo monto que el metro cuadrado de construcción, incluso a veces abajo, se tomó la decisión de que mientras persista esta situación vamos a incluir el proceso de adquisición. Hay oferta de vivienda: en este análisis identificamos unidades que hace más de dos años están a la venta por lo que estimamos que su precio está por fuera de lo que el mercado puede pagar. Si vemos que se da un proceso de "burbuja inmobiliaria", el Banco no va a convalidar esos precios y sacaremos esa línea de las opciones.

En esta primera instancia el mercado está en condiciones de soportar la demanda para adquisición. Pero si para las revisiones del programa, que se van a dar, se visualiza que hay una situación de burbuja inmobiliaria, no la vamos a promover como provincia y vamos a optar por hacer más fuerte la línea de construcción.

No obstante, es un sistema de créditos que tiene cuatro líneas: construcción y adquisición, y terminación, pero también otra asociada a créditos hipotecarios individuales de gestión colectiva y créditos de acceso a la vivienda por cesión de derechos, que apunta al desarrollos inmobiliarios. Si el mercado de lo construido empieza a generar este sistema de burbuja, las otras dos herramientas empiezan a sopesar.

- ¿Hasta cuando hay tiempo para anotarse?

- No vence ese tiempo pero el primer corte va a ser el 31 de julio y se va a hacer el primer sorteo el 7 de agosto. Quienes no salgan seleccionados o consiguen su terreno más adelante se van a poder inscribir en agosto y el septiembre.

- Otro capítulo es el tema del déficit habitacional en personas de bajos recursos.

- Cuando se presentó esta línea de créditos, con el gobernador Maximiliano Pullaro y el ministro de Obras Públicas Lisandro Enrico, hicimos una diferenciación: déficit habitacional es la vivienda insalubre, inadecuada, con situación de vulnerabilidad. Pero ese concepto no aplica para santafesinos, en particular, y argentinos, en general, que no pueden acceder a su vivienda propia: son personas que habitan una vivienda digna pero tienen déficit de propiedad y quieren su casa propia. En un contexto en que los alquileres están desregulados, con incrementos a veces cada tres meses, o renovaciones cada determinada cantidad de años, con los costos que eso implica o la búsqueda de otra vivienda, se crea una situación de inseguridad respecto a la tenencia. En ese esquema es que planteamos dos estrategias: la falta de viviendas es le rol per se del Estado y en eso venimos trabajando; y, en paralelo, se necesitaba esta solución para familias que buscan un puntapié inicial para tener un sistema de crédito santafesino. Esperamos que se trasforme en una política de Estado de largo lazo donde, en paralelo, vayan coexistiendo la atención de la emergencia con la posibilidad de que cada familia acceda a su vivienda.