A mediados del siglo XVIII, la revolución industrial impulsó procesos de urbanización a nivel mundial. Los avances tecnológicos y la industrialización propiciaron una transformación estructural y sectorial, pasando de economías basadas principalmente en la agricultura hacia economías de escala productoras de manufacturas. La migración masiva de la población del ámbito rural al urbano, en busca de nuevas oportunidades laborales y mejoras en la calidad de vida, expandió los asentamientos existentes e incitó la creación de nuevas ciudades en torno a los establecimientos productivos.

La urbanización constituye un elemento clave del desarrollo económico, ya que existe una correlación tan sólida entre ambos que las tasas de urbanización y el tamaño de las ciudades pueden servir como indicadores del nivel de ingreso per cápita. Desde los primeros asentamientos urbanos hasta el presente, donde más de la mitad de la población reside en áreas urbanas, las ciudades han funcionado como espacios de integración donde las actividades económicas y sociales se potencian mutuamente.

Toda urbanización aporta ganancias de aglomeración propias de la concentración de personas y actividades que aumentan la productividad. Al respecto, Gilles Duranton y Diego Puga identifican tres factores fundamentales: el aprovechamiento compartido de bienes indivisibles que requieren grandes volúmenes de usuarios para ser rentables, como servicios públicos, infraestructura y equipamientos de gran escala; la multiplicación de conexiones que favorecen el crecimiento tanto de individuos (oportunidades laborales, educativas y encuentros sociales) como de empresas (diversidad de proveedores, trabajadores e inversionistas); y el intercambio de ideas, la innovación y el desarrollo económico que permite la circulación de conocimientos.

Sin embargo, las ciudades también suponen costos de congestión debido a la mayor concentración. Algunos desafíos que contrarrestan los beneficios y oportunidades son: el incremento de los tiempos de traslado debido a la congestión, la saturación del mercado laboral que incrementa el desempleo y reduce los salarios, la contaminación que afecta la calidad de vida y la salud de los habitantes, el acceso desigual a servicios básicos y el aumento de los costos de la vivienda. Estas ganancias por aglomeración y costos de congestión, actúan como dinámicas opuestas que se complementan para ir definiendo el tamaño y la eficiencia de una ciudad.

A diferencia de los países desarrollados, en América Latina la urbanización no fue desencadenada por procesos de industrialización, sino que ocurrió tardíamente mediante la exportación de materia prima a mediados del siglo XX. Remi Jedwab y Dietrich Vollrath (2015) exponen que el desequilibrio de los países latinoamericanos, reflejado en costos de aglomeración superiores a las ganancias, impide que las ciudades exploten la totalidad de su potencial económico, derivando en una "urbanización sin desarrollo".

La reiterada adopción de políticas que impulsan la urbanización, pero también provocan distorsiones económicas que socavan la productividad, se traduce en ciudades densamente pobladas, con un marcado estancamiento del PBI per cápita y una elevada informalidad urbana reflejada en el mercado laboral, los medios de transporte, la calidad habitacional y las irregularidades del tejido. Las economías de aglomeración y los costos de congestión también influyen sobre la forma urbana y su distribución interna.

Tomando como base un modelo simplificado como la "estructura urbana monocéntrica", es fácil comprender que la densidad de construcción y población, junto con los precios del suelo, se reducen con la distancia al centro o al área de mayor concentración de actividad económica; mientras que los costos de traslado se incrementan. A medida que las ciudades evolucionan y las sociedades se desarrollan, dicho modelo monocéntrico se extiende hacia formas urbanas descentralizadas, donde los valores del suelo se diferencian cada vez más debido a las diferencias en los costos de transporte y las crecientes combinaciones de servicios públicos y amenidades proporcionadas en las distintas ubicaciones descentralizadas.

Si bien la mayoría de las urbes cuentan con un área central que concentra gran parte de la actividad económica, la revolución tecnológica y el auge del trabajo remoto como consecuencia de los efectos de la pandemia por Covid-19 han desencadenado un aplanamiento de la curva distancia-precio del suelo. Estudios recientes han demostrado que la multiplicación del trabajo remoto, y la consecuente reducción de los costos de traslado y periodos de congestión hacia el ámbito laboral, han motivado a un número creciente de personas a residir en viviendas de mayores dimensiones ubicadas en áreas más alejadas de las zonas centrales.

Este desarrollo suburbano no solo ha generado transformaciones en la forma urbana, sino que también ha ocasionado una disminución de los precios del suelo en las zonas centrales. Equilibrar las ganancias de aglomeración con los costos de congestión es uno de los dilemas centrales en la planificación urbana del siglo XXI. Las ciudades, como motores de la productividad y la inclusión social, deben convertirse en espacios donde la innovación, el desarrollo económico y la calidad de vida se fortalezcan mutuamente. Para lograrlo, es indispensable contar con políticas públicas integrales que, desde la movilidad hasta el mercado inmobiliario, permitan superar las brechas de desigualdad y garanticen un acceso equitativo a las oportunidades urbanas.

Las ciudades no son meros conglomerados de edificios y calles; son espacios vivos donde las personas sueñan, trabajan y construyen su futuro. Lograr un balance entre densidad y dispersión, centralidad y descentralización, requiere gobernanzas metropolitanas sólidas y visionarias capaces de liderar un desarrollo que priorice el bienestar colectivo por encima de intereses particulares. Como señaló Jane Jacobs, "las ciudades tienen la capacidad de proveer algo para todos, solo porque y solo cuando, son creadas por todos".

De cara al futuro, la urbanización en América Latina tiene una oportunidad única: aprender de sus errores pasados y apostar por un modelo urbano inclusivo, resiliente y sustentable. Este es el momento de construir ciudades que sean verdaderos reflejos de equidad y progreso, donde cada habitante encuentre las herramientas necesarias para materializar su propio potencial. Solo entonces, las urbes dejarán de ser espacios fragmentados por la desigualdad y se convertirán en motores de inclusión y productividad para toda la sociedad.

La construcción de viviendas, edificios e infraestructuras de servicios no solo proporciona espacios de bienestar para vivir, trabajar y recrearse, sino que también puede elevar significativamente el valor del suelo, atraer nuevos capitales que revitalicen las áreas urbanas e incrementar la recaudación fiscal, fomentando una mayor capacidad para financiar el crecimiento local y mejorar la competitividad a nivel regional y global. Si incluimos las nociones de innovación y sostenibilidad a esta relación, la arquitectura puede actuar como un motor de cambio que avanza sin límites hacia el futuro.

La innovación arquitectónica no debe ser una simple búsqueda estética, sino una puerta hacia una viabilidad económica y sostenible a largo plazo. En un contexto de creciente preocupación por el cambio climático y la vulnerabilidad social, diseñar edificios eficientes con capacidad para reutilizar los insumos naturales disponibles e incorporar sistemas pasivos junto a materiales y tecnologías limpias; si bien reduce el impacto ambiental y mejora la calidad de vida, también es un modo eficaz para captar personas interesadas en inversiones verdes que beneficien a nuestros ecosistemas urbanos. Esta es la visión que ha permitido, por ejemplo, al arquitecto danés Bjarke Ingels fusionar funcionalidad, ecología y rentabilidad en el proyecto 8 House en Copenhague, y a Stefano Boeri mejorar las condiciones de habitabilidad y enriquecer la biodiversidad urbana de Milán con el diseño del Bosco Verticale.

En el mismo sentido, intervenciones edilicias y urbanas innovadoras pueden actuar como catalizadores económicos. Proyectos como el Guangzhou Opera House en China, el Burj Khalifa en Dubái, el Museo Guggenheim en Bilbao, la Ópera de Sídney en Australia, o el High Line de Nueva York, transforman las ciudades al provocar que los visitantes se maravillen ante su presencia. Estas obras emblemáticas se convierten en activos económicos que potencian la vida urbana, pues la llegada de turistas beneficia a una amplia gama de negocios locales, posicionando a las ciudades a escala global, impulsando flujos constantes de capitales nacionales e internacionales, y fomentando la creación de espacios públicos vibrantes.

Los arquitectos, como alquimistas modernos, transforman un cúmulo de ladrillos, acero y hormigón en experiencias tangibles, donde la economía se refleja en la eficiencia de sus diseños. La economía influye en las decisiones arquitectónicas actuando como un marco de referencia que guía el proceso proyectual, desde la selección de la tectónica, hasta el estudio meticuloso de los detalles más pequeños. Cada metro cúbico que conforma el espacio habitable, cada esquina bien iluminada y cada material cuidadosamente seleccionado, aporta a la eficacia y rentabilidad de un emprendimiento; mientras que la adaptabilidad y flexibilidad frente a diferentes usos asegura su vigencia y permanencia a lo largo del tiempo.

Norman Foster es un claro exponente de cómo economía y estética convergen en una danza armoniosa. Su Millennium Bridge en Londres es testimonio de esta sinergia, donde eficiencia estructural y belleza se unen para crear una obra funcional y visualmente impactante; o su proyecto Hearst Tower en Nueva York que ejemplifica cómo la eficiencia y la rentabilidad pueden lograrse al integrar tecnología verde con un diseño innovador.

Este breve recorrido por los hilos que dan vida a nuestros entornos urbanos evidencia la interacción constante entre la economía macro y micro en el contexto arquitectónico. Edificios, parques, centros comerciales y sedes empresariales, redefinen continuamente el paisaje urbano, al tiempo que movilizan las economías locales. Cada proyecto arquitectónico, desde grandes desarrollos hasta pequeñas intervenciones particulares, contribuyen económicamente en múltiples niveles.

Los arquitectos no sólo diseñamos nuestras obras, también diseñamos ambientes urbanos y ecosistemas económicos. Como dijo Frank Lloyd Wright “la arquitectura es la madre de todas las artes” y por ello, los arquitectos, como economistas creativos vamos moldeando nuestro mundo. Diseñar con respeto y consciencia, pensando en quienes habitan nuestras obras y ciudades, asegura que las construcciones perduren. Sólo un enfoque integral que contemple la estética, funcionalidad y tecnología, junto al impacto social y económico de nuestras decisiones arquitectónicas, asegurará una contribución positiva para el desarrollo urbano y bienestar de nuestras comunidades. 

El 4 de julio la provincia de Santa Fe lanzó la línea de créditos hipotecarios Nido y fue un boom: la cantidad de personas inscriptas en la página oficial www.santafe.gob.ar/nidocreditoshipotecarios se fue sumando de a miles y el lunes, cuatro días después, totalizaban más de 13 mil. Pero falta mucho para que termine el mes: el 31 de julio será la fecha de "corte" de ese listado y el 7 de agosto (5° día hábil) se hará el primer sorteo.

¿Son créditos convenientes o muchas las personas en busca de una casa propia? Para Lucas Crivelli, director provincial de Vivienda y Urbanismo, a la hora de explicar la respuesta a la convocatoria los dos motivos se combinan: "Nido es el mejor crédito hipotecario de la provincia" y, además, "un tercio de los santafesinos viven en una vivienda que no es propia". En efecto, un primer cedazo por los datos que arroja el registro hasta ahora muestra que, de las cuatro líneas que se ofrecen, una clara mayoría opta por aquella destinada a construcción y adquisición.

El diálogo con El Litoral se concreta el miércoles a primera hora en pleno viaje de Crivelli a Buenos Aires, donde tenía previsto reunirse, por separado, con funcionarios nacionales de Hábitat y Vivienda y de Integración Socio Urbana, para empezar a analizar la letra chica de los convenios firmados recientemente con el gobierno central. Para ese entonces la cantidad de inscriptos se acercaba a los 15.000 y para cuando esta nota se publique seguramente habrá superado esa cifra.

- ¿Por qué creen que tuvo tanta respuesta el sistema de créditos Nido?

- Básicamente porque son relativamente accesibles para el perfil al que se está apuntando y, además, porque tienen cuestiones innovadoras respecto de otros sistemas.

- ¿Cuáles son esas cuestiones?

- Primero, tienen la tasa más baja de la Argentina, tanto para la demanda general como para aquellos que tienen relación con el Banco Municipal de Rosario: UVA más 4.2 y UVA más 3, respectivamente.

Otro punto a favor es la posibilidad de tener codeudores: la persona que aspira al crédito tiene un ingreso y con ese requisito postula: se necesitan dos salarios mínimos, vitales y móviles para el caso de construcción o adquisición y un SMVM para terminación. Pero para ampliar el crédito, se pueden agregar codeudores hasta tercer grado de consanguinidad; por ejemplo un padre puede ser codeudor del hijo, y viceversa.

- La cantidad de personas interesadas revela que les resultó tentador el sistema de crédito, pero también que hay una gran demanda de vivienda.

- Hay una gran demanda de vivienda propia. Según los datos correspondientes a la provincia de Santa Fe del último Censo de Población y Vivienda (2022), 1,4 millones de santafesinos viven en una vivienda que no es propia.

- Es un crédito para personas que tienen ingresos, no para la población de bajos recursos.

- Es para personas con ingresos demostrables, puede ser en relación de dependencia o por cuenta propia; está destinado a grupos familiares o personas solas, por lo que tiene un amplio alcance.

- Que se haya anotado esa cantidad de gente, ¿significa que todos pueden acceder o se empieza a pasar un filtro a las postulaciones?

- El procedimiento es el siguiente: pedimos que las personas interesadas vayan a la página www.santafe.gob.ar/nidocreditoshipotecarios, y se interioricen del sistema de créditos hipotecarios. Una vez hecho eso, hay un link que deriva al proceso de postulación, con tutoriales para ver cómo funciona un UVA y completar el registro. La cuota no puede representar más del 25 % del ingreso y por eso es importante el tema de los codeudores (si esos ingresos no son suficientes para aplicar).

Una vez hecha la inscripción, se accede a una validación del Banco Municipal de Rosario con el Banco Central de la República Argentina para verificar que el interesado puede ser sujeto de crédito. Cumplido este requisito pasa a formar parte de un listado. Como la demanda es superior a la cantidad de créditos, el último día hábil de cada mes se va a hacer un corte de ese listado, y el 5° día hábil se hará el sorteo a través de la Lotería de Santa Fe.

El sorteo se hará por cupos de, en principio, 250 créditos teniendo en cuenta que el límite es de 60 mil millones de pesos destinados a este programa. La decisión de cuántos sorteos se harán va a depender de la cantidad de gente anotada para terminación, o para compra y construcción de vivienda.

Una vez hecho el sorteo, desde el Banco Municipal de Rosario se comunican con la persona o la familia para completar el trámite.

Se hará un sorteo por cada departamento de la provincia en base al cupo establecido para cada uno.

- ¿Ese cupo está relacionado con la cantidad de población de cada departamento?

- El 80 % del cupo se conforma por la población del departamento y el resto por el porcentaje de personas que no tienen vivienda propia en base al Censo de Población y Vivienda del año 2022. Es un coeficiente que articula ambos conceptos.

- ¿Ya hicieron un desglose de cuántas personas gestionan un crédito para adquisición y cuántos para finalización de vivienda?

- En términos globales, un 25 % están en la situación de un crédito para terminación y el 75 % para construcción y adquisición.

- Estos dos conceptos van a tener efecto sobre la actividad de la construcción.

- La construcción es el sector que más bajó respecto de la actividad económica: tiene una baja cercana al 40 % en el primer semestre del año. Por eso, si se estima que para cada vivienda se ocupan 3 personas de manera directa, más otro puesto y medio de manera indirecta, claramente va a haber un efecto sobre la actividad. Esperemos que sirva para mejorar la situación económica general.

- Una de las líneas de Nido estimula la compra de inmuebles, ¿consideran que hay viviendas disponibles en el mercado?

- Fue toda una decisión si aceptábamos la adquisición de viviendas como una de las líneas porque, como Estado, promovemos el proceso de construcción. Pero dada la situación de que el valor del metro cuadrado construido está prácticamente en el mismo monto que el metro cuadrado de construcción, incluso a veces abajo, se tomó la decisión de que mientras persista esta situación vamos a incluir el proceso de adquisición. Hay oferta de vivienda: en este análisis identificamos unidades que hace más de dos años están a la venta por lo que estimamos que su precio está por fuera de lo que el mercado puede pagar. Si vemos que se da un proceso de "burbuja inmobiliaria", el Banco no va a convalidar esos precios y sacaremos esa línea de las opciones.

En esta primera instancia el mercado está en condiciones de soportar la demanda para adquisición. Pero si para las revisiones del programa, que se van a dar, se visualiza que hay una situación de burbuja inmobiliaria, no la vamos a promover como provincia y vamos a optar por hacer más fuerte la línea de construcción.

No obstante, es un sistema de créditos que tiene cuatro líneas: construcción y adquisición, y terminación, pero también otra asociada a créditos hipotecarios individuales de gestión colectiva y créditos de acceso a la vivienda por cesión de derechos, que apunta al desarrollos inmobiliarios. Si el mercado de lo construido empieza a generar este sistema de burbuja, las otras dos herramientas empiezan a sopesar.

- ¿Hasta cuando hay tiempo para anotarse?

- No vence ese tiempo pero el primer corte va a ser el 31 de julio y se va a hacer el primer sorteo el 7 de agosto. Quienes no salgan seleccionados o consiguen su terreno más adelante se van a poder inscribir en agosto y el septiembre.

- Otro capítulo es el tema del déficit habitacional en personas de bajos recursos.

- Cuando se presentó esta línea de créditos, con el gobernador Maximiliano Pullaro y el ministro de Obras Públicas Lisandro Enrico, hicimos una diferenciación: déficit habitacional es la vivienda insalubre, inadecuada, con situación de vulnerabilidad. Pero ese concepto no aplica para santafesinos, en particular, y argentinos, en general, que no pueden acceder a su vivienda propia: son personas que habitan una vivienda digna pero tienen déficit de propiedad y quieren su casa propia. En un contexto en que los alquileres están desregulados, con incrementos a veces cada tres meses, o renovaciones cada determinada cantidad de años, con los costos que eso implica o la búsqueda de otra vivienda, se crea una situación de inseguridad respecto a la tenencia. En ese esquema es que planteamos dos estrategias: la falta de viviendas es le rol per se del Estado y en eso venimos trabajando; y, en paralelo, se necesitaba esta solución para familias que buscan un puntapié inicial para tener un sistema de crédito santafesino. Esperamos que se trasforme en una política de Estado de largo lazo donde, en paralelo, vayan coexistiendo la atención de la emergencia con la posibilidad de que cada familia acceda a su vivienda.